Empreendimentos imobiliários

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Capítulo IX:
Gestão de projetos

Fiscalização: o empreendedor designará uma equipe técnica que fará parte da equipe de gestão de projeto para o acompanhamento dos serviços. Normalmente, a fiscalização não exclui nem reduz a responsabilidade do contratado (participante) pela execução dos serviços.

Esta fiscalização é a responsável pela imagem do empreendedor ante os participantes e, portanto, assume caráter de fiel tradutor da realidade na execução do empreendimento.

Este acompanhamento ou avaliação é contínuo e julga as atividades dos elementos humanos que estão envolvidos no sistema construtivo e a própria empresa (participantes) executora dos trabalhos. Esse  julgamento deve ser profissional e não pessoal.

A construtora, a montadora, a instaladora, entre outras, devem colocar à disposição do gestor sua equipe técnica adequada para a execução do empreendimento e responder de maneira fiel à perfeita execução, de acordo com o projeto executivo estabelecido.

Erros, omissões e falhas na execução dos trabalhos são de responsabilidade do participante, excluídos, é claro, os problemas de defeitos, omissões e falhas originados no campo da atividade do projeto executivo e as que dependam do participante deverão ser reparadas sem ônus ao empreendedor, portanto, materiais, equipamentos, etc., fornecidos pelo contratado, passam a ser de sua responsabilidade, ou seja, devem estar dentro das normas e das especificações estabelecidas no contrato.

Têm a finalidade de orientar os profissionais quanto aos itens a serem verificados na fiscalização dos serviços.

Na elaboração das fichas devem ser consideradas as definições das especificações, das normas técnicas brasileiras e das indicadas pelo empreendedor nas referências para aceitação dos serviços, que contêm os critérios para aceitação dos serviços e os seguintes campos de informação:

·         conceituação da atividade: descreve a conceituação básica de execução dos serviços;

·         especificações técnicas: envolve as características específicas dos serviços a serem desenvolvidos, baseados nas especificações técnicas de projetos e memoriais descritivos;

·         ensaios de controle tecnológico: detalha os ensaios para atender às especificações técnicas e às normas brasileiras;

·         verificações: determina os procedimentos de acompanhamento dos serviços nos seus vários estágios de execução e seus critérios de aceitação;

·         normas técnicas: indicam Alignas normas técnicas para a execução dos serviços e os ensaios pertinentes ao serviço que esteja sendo acompanhado;

·         registro: define a quantidade de ficha de verificação de serviços a ser elaborada;

·         frequência da fiscalização: especifica o número de visitas definido na programação de fiscalização para cada local e serviço a ser fiscalizado;

·        ficha de registro da verificação dos serviços: destina-se ao registro das ocorrências, pela lista de conferência (check-list), durante o processo de fiscalização de cada serviço, e este registro se aplica somente às atividades que estiverem sendo fiscalizadas, ou seja, em execução, anotando-se a situação da atividade ou serviço (conforme, não conforme, não aplicável, etc.) e as observações referentes às visitas realizadas (profissional, data, observações/pendências);

·        as fichas de registro serão preenchidas em três estágios básicos: verificação das atividades iniciais, verificação de execução e verificação final;

·       verificação das atividades iniciais: compreende as verificações precedentes à liberação ou à verificação de uso de materiais, ou seja, verificação dos fornecedores de materiais e da forma de armazenamento dos materiais;

·       no caso de não conformidades, o fato será registrado em Diário (livro) de Ocorrências, sendo somente liberado após constatação da solução;

·     fiscalização da execução: compreende uma verificação sistemática nos principais estágios de evolução dos serviços e as divergências ou não conformidades serão anotadas, sendo comunicado ao Construtor, com prazo para solução e nova data para verificação;

·       verificação final: compreende a verificação final para a aceitação dos serviços após sua conclusão.

Este estágio corresponde à verificação de funcionabilidade e conformidade com os projetos e as especificações de tal sorte que não haja nenhuma pendência ou restrições de funcionamento.

Será anotado se atende ou não atende aos critérios de aceitação e as não conformidades serão comunicadas no Diário (livro) de ocorrências, sendo necessário o diligenciamento até que todas as pendências sejam sanadas.

A equipe de fiscalização das atividades dos participantes terá como apoio a equipe de topografia e o laboratório de controle dos serviços e dos materiais e terão as seguintes atividades, entre outras:

·         análise de projetos, interferências, desapropriações e compatibilização das interferências;

·         análise dos cronogramas executivos das obras;

·         apoio no acompanhamento de processos de liberação de áreas e vias públicas, processo de desapropriação e liberações ambientais;

·         preparação das autorizações de serviços;

·         fiscalização das obras, quanto à: conformidade com projetos e especificações, qualidade, prazos, cumprimento das determinações ambientais, cumprimento das normas de segurança, medicina e higiene do trabalho;

·         acompanhamento e garantia da execução dos controles tecnológico, geotécnico, topográfico e geométrico;

·         controle e fiscalização dos contratos de fornecimento quanto à qualidade, ao prazo, à conformidade com os projetos, aos cronogramas, às normas do empreendedor, dos fabricantes e da ABNT;

·         solicitação, acompanhamento e controle da inspeção técnica de materiais e equipamentos;

·         garantia da aplicação de materiais e equipamentos certificados pelo empreendedor;

·         acompanhamento e assessoramento na pré-operação dos sistemas instalados;

·         apoio na elaboração de documentos para o recebimento técnico provisório, definitivo e de encerramento dos contratos de fornecimento e operação dos sistemas;

·         elaboração de medições e controle diário de quantitativos executados;

·         elaboração de relatórios.



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