Empreendimentos imobiliários

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Capítulo IX:
Gestão de projetos

Esta seção, a qual denominamos “controle técnico”, abrange os controles voltados para a engenharia do empreendimento, dentro de uma abordagem mais específica, quais sejam, o “controle do processo de execução e o controle tecnológico”.

Esses pontos de controle serão construídos para fiscalizar e medir o desempenho técnico nas etapas que antecedem à execução, durante e também após a sua conclusão e estarão identificados com as suas referências técnicas - projeto executivo, especificações técnicas, normas técnicas e pareceres técnicos, entre outras tantas.

Basicamente, poderemos considerar os seguintes pontos de controle: topográfico, geométrico, tecnológico, geotécnico e processo de execução.

A característica predominante, por exemplo, de obras subterrâneas, transportando grandes volumes de água, sob pressão, em ambiente densamente urbanizado, requer um controle rigoroso em todas as etapas de construção, com planejamento construtivo e de operação bem definidos, facilitando e prevendo inclusive a manutenção preventiva e preditiva.

Nas etapas que antecedem a execução estará sendo exigido das empresas participantes que apresentem o seu planejamento e o seu plano da qualidade, para todas as etapas executivas, e ambos serão periodicamente verificados quanto a sua observação, adequação e atualização.

Durante a execução dos trabalhos será verificado também se os processos e os métodos executivos adotados e empregados estão de acordo com o planejamento, condizentes com as especificações técnicas, com o projeto executivo e com as normas técnicas pertinentes, bem como com as condições físicas encontradas.

Nesta etapa serão estabelecidos os pontos de inspeção, já mencionados anteriormente, fixando os pontos de verificação e os pontos de parada, cujo resultado refletirá o grau de qualidade atingido pela empresa participante.

Conforme as características individuais dos equipamentos contratados pelo empreendedor, determinadas verificações técnicas somente poderão ser realizadas após a sua conclusão, razão para estabelecer enorme rigor na etapa de execução. Exemplo de verificação posterior são os testes hidráulicos e de estanqueidade aplicados em adutoras, redes de distribuição, reservatórios e tanques.

Os exemplos apresentados nas próximas subseções identificam os principais pontos de controle, comuns aos vários tipos de obra e adotados pela equipe de fiscalização na execução de serviços.

Partindo do tipo de empreendimento, a equipe de gestão deve fiscalizar as várias alternativas propostas pela empresa participante e observar os pontos críticos que poderão trazer transtornos no andamento dos serviços, considerando sempre que a responsabilidade é da empresa participante.

Por exemplo, os principais fatores que frequentemente orientam a execução do melhor canteiro de serviço podem ser definidos como:

·    mobilidade total para a utilização dos equipamentos;

·    utilização racional das dimensões dos equipamentos;

·    evitar o congestionamento dos equipamentos;

·    facilidade de acesso às redes de energia elétrica, ar comprimido, água, drenagem, etc.;

·    balanceamento das áreas de acordo com a demanda do produto;

·    utilização do espaço, visando à facilidade de movimentação de veículos, caminhões, dumpers, etc.;

·    espaço e adequação para equipamentos de alta, média e baixa velocidade;

·    racionalização da movimentação e da estocagem de materiais em função do suprimento;

·    utilização adequada das áreas que se encontram disponíveis;

·    distribuição racional dos espaços afins e atividades semelhantes;

·    proximidade física das áreas do canteiro de obra com as áreas que dependem do evento a ser produzido;

·    facilidade para percorrer as áreas de serviço;

·    balanceamento na alocação da mão de obra;

·    facilidade de controle dos estoques dos materiais;

·    facilidade do fluxo de itens de abastecimento para a mão de obra, tais como: martelo, turquesa, colher de pedreiro, vibrador, etc.;

·    áreas que têm a mesma direção devem ficar próximas umas das outras;

·    capacidade de ampliação para futuras instalações;

·    verificação das condições climáticas da região;

·    utilização de cultura da empresa para soluções de interesse a curto, médio e longo prazo;

·    aplicação de higiene e segurança do trabalho visando a meios de limpeza, tratamentos, condições sanitárias, equipamentos de proteção, saídas de emergência, etc.;

·    estudo em detalhes da localização e das dimensões de escritórios da construtora e da equipe de gestão; vestiários, almoxarifados, manutenção, refeitório, etc., tendo como objetivo a racionalização do arranjo do canteiro de obras;

·    proteção das vias públicas, das redes de energia elétrica hidráulica, telefone e do sistema ecológico;

·    colocação de placas de segurança na obra, nas dimensões previstas em contrato e locais apropriados e definidos pela fiscalização.

Em resumo, procurar obter objetivamente, de forma econômica e de acordo com a altura da empresa, um canteiro de obras com organização, flexibilidade e racionalização diante do espaço disponível.

Conforme descrito no parágrafo anterior também a definição do acampamento é de suma importância para o bom andamento dos serviços e deve estar relacionada com os seguintes aspectos:

·    regiões metropolitanas;

·    regiões industrializadas;

·    regiões semi-industrializadas;

·    regiões de cidades desenvolvidas, porém de pequena dimensão populacional;

·    regiões agrícolas desenvolvidas;

·    regiões subdesenvolvidas;

·    regiões agrícolas não desenvolvidas;

·    regiões com perspectivas de desenvolvimento de recursos hidráulicos, minerais, etc., porém totalmente isoladas ou próximas de cidades;

Os espaços requeridos pelos diferentes acampamentos são calculados em função do número de seus usuários, definidos pelo planejamento e pelo histograma de mão de obra, que define as diversas categorias de funções e suas respectivas quantidades.

O cadastro e o registro de maneira ordenada da natureza e da localização de todos os elementos do sistema que foram construídos, dos elementos interferentes ou de outros de interesse para a perfeita caracterização das obras.

O cadastro, que será propriedade do empreendedor, deverá ser apresentado sob forma de:

·     cadernetas de campo, onde constem:

ü    esquema da área ou do elemento cadastrado;

ü   medidas e informações colhidas no campo, que localizem e caracterizem perfeitamente o elemento cadastrado;

ü    planilhas de Cálculo;

ü    desenhos em AutoCAD R14 ou superior, em papel vegetal ou poliéster e em disquete, elaborados dentro dos mesmos padrões dos desenhos do projeto, em especial quanto a formato, qualidade de apresentação e grau de detalhamento, e que contenham, no mínimo:

ü    localização planialtimétrica do eixo das obras e de outros elementos de interesse, inclusive dos marcos topográficos utilizados e implantados;

ü    localização em planta e perfil das interferências encontradas, remanejadas ou não. No caso de interferências remanejadas, deverão ser indicadas as situações inicial e final;

ü    todos os ajustes e as modificações que com a aprovação da fiscalização tenham sido feitos em relação ao projeto inicial;

ü   acréscimos ou complementações efetuadas.

·       relatório descritivo, circunstanciado, das ocorrências notáveis, justificando todas as mudanças eventualmente efetuadas, devendo ser anexadas cópias de todos os controles tecnológicos efetuados, acompanhados da devida análise, quando couber;

·       o levantamento planialtimétrico da diretriz das tubulações construídas será executado após a descida dos tubos nas valas, a soldagem ou a montagem das juntas e antes do preenchimento final das valas.

Esse levantamento será executado com instrumentos de precisão, por processo taqueométrico, devendo ser locados pontos, no máximo, a cada 20 m de distância, ao longo de todo o eixo da tubulação. Para os desenhos desses levantamentos, serão consignadas cotas das geratrizes e coordenadas e ângulos das deflexões horizontais e verticais referentes aos sistemas de coordenadas e referências de níveis da equipe de gestão.

·       o cadastro dos serviços de cada medição deverá ser apresentado à equipe de gestão, no máximo, após 15 (quinze) dias do término do prazo estipulado em cada etapa do cronograma físico. A equipe de gestão terá 15 (quinze) dias para exame e aprovação do cadastro. Em caso deste não ser aprovado, a contratada terá 5 (cinco) dias adicionais para reformular o cadastro não aprovado e dar nova entrada no gestor do projeto. A equipe de gestão de projeto se pronunciará em um máximo de 5 (cinco) dias com relação ao novo cadastro.

Caso o cadastro não seja apresentado no prazo estipulado nestas instruções ou quando for apresentado e pela segunda vez não seja aprovado pela equipe de gestão, este fato será considerado como atraso na obra, a partir do vencimento do prazo da etapa correspondente, conforme o cronograma da obra, e, como tal, ficará a contratada sujeita às penalidades legais do contrato.

A emissão da declaração de aprovação do cadastro correspondente à última fatura ficará condicionada à apresentação de todos os originais, acompanhados de um jogo de cópias heliográficas completo.

Consideram-se interferências todas as instalações existentes e situadas na área de implementação das obras, em posição tal que dificultem ou impossibilitem os serviços necessários a sua execução.

Dever-se-ão executar todas as sustentações ou remanejamentos de instalações subterrâneas superficiais e aéreas existentes, cadastradas ou não, que interfiram nos serviços executados, assegurando seu perfeito funcionamento nas novas posições.

Todas as instalações deverão ser cadastradas.

As sustentações deverão ser projetadas e programadas com a devida antecedência e de acordo com a equipe de gestão e/ou concessionárias, devendo-se tomar, na execução dos serviços, os cuidados e as precauções que se fizerem necessários a fim de se evitarem danos às instalações existentes, cadastradas ou não.

A equipe de gestão fornecerá as indicações que dispuser sobre as interferências existentes, podendo, entretanto, ocorrer outras, não cadastradas, cuja sustentação deverá ser programada de forma a não prejudicar o início previsto, nem o cronograma das obras.

Não havendo possibilidade de sustentação, a critério da equipe de gestão, proceder-se-á ao remanejamento da interferência, que poderá ser definitivo ou provisório.



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