Empreendimentos imobiliários

Capítulos 123456789

Capítulo IX:
Gestão de projetos

·      o objetivo do empreendedor na contratação de empresa de engenharia, ou se reportando ao seu próprio pessoal, para a realização de serviços de gestão no ciclo de implantação de um empreendimento precisa que, entre outras qualidades:

ü      a equipe de gestão de projetos tenha seu foco direcionado ao planejamento estratégico da empresa e ao plano de negócios estabelecido na consolidação do ciclo de implantação;

ü       a equipe de gestão de projetos, no ciclo de implantação, tenha como objetivo a fixação e a condução de metas gerenciais de desempenho com regras previamente estabelecidas em normas e contratos.

As atividades técnicas a serem desenvolvidas pela equipe de gestão deverão garantir a execução do empreendimento, as obras, os equipamentos do ativo, a montagem, as instalações e os serviços previstos, tendo como objetivo, entre outros:

·      obediência aos dispositivos e cumprimento de todas as cláusulas contratuais, inclusive daquelas estabelecidas no termo de referência e na proposta técnica e de preços;

·      qualidade técnica dos serviços;

·      atendimento e obediência aos projetos de engenharia, às normas técnicas e às recomendações do empreendedor;

·      cumprimento dos prazos e das metas contratuais ou daquelas estabelecidas pelo empreendedor;

·      desempenho da estrutura da empresa na execução do contrato;

·      quantitativos dos serviços executados para fins de elaboração das medições;

·      prevenção e mitigação do impacto sobre o meio ambiente decorrente das atividades construtivas e da implantação e da utilização do canteiro de obras, de alojamentos e de instalações industriais.

Para atender a esses objetivos e ao objeto do contrato o empreendedor espera que a empresa contratada dê atenção aos seguintes requisitos considerados estratégicos:

·      que a execução técnica do empreendimento esteja relacionada com seus custos;

·      revisão ou adequação do projeto de engenharia e dos desenhos, quando se fizer necessário;

·      plano e definição do escopo;

·      enfoque dos eventos mais simples e daqueles considerados como complexos;

·      organização dos eventos perante o tempo;

·      estabelecimento dos níveis de produção para a execução de seus serviços;

·      determinação adequada das equipes de mão de obra e equipamentos;

·      determinação adequada dos insumos e dos equipamentos dos ativos;

·      estabelecimento de forma coerente dos serviços de apoio;

·      definição com clareza do canteiro de obras e do acampamento;

·      determinação adequada das equipes dos indiretos;

·      estabelecimento das prioridades com relação ao meio ambiente;

·      consideração dos riscos e um plano de contingência na execução do empreendimento;

·      formalização de esclarecimentos à empresa quanto ao projeto de engenharia.

Contratação de empresa de engenharia para realização de serviços de execução de um empreendimento, com custos competitivos, entre outros, que:

·      as atividades técnicas e os custos a serem desenvolvidos pela empresa devam garantir a execução do empreendimento;

·      obedeça aos dispositivos contratuais e ao termo de referência da proposta de preços;

·      tenha qualidade técnica dos serviços baseada em custos competitivos;

·     previna e mitigue o impacto sobre o meio ambiente;

Para atender a esses objetivos e ao objeto do contrato o cliente espera que a empresa dê atenção aos seguintes requisitos considerados estratégicos na formação de seus custos:

·      que a execução técnica do empreendimento esteja relacionada com seus custos;

·      custo direto planilhado (escopo dos serviços) baseado na execução dos serviços, com parâmetros técnicos e custos alinhavados na utilização de equipamentos, mão de obra e materiais, incluindo-se os equipamentos do ativo;

·      custo indireto da empresa para a realização do empreendimento;

·      custo de serviço técnico;

·      custo do seguro civil do projeto;

·      custo da empresa: administração central, administração regional, riscos do país e do projeto;

·      equilíbrio do fluxo de caixa, levando-se em consideração os pagamentos da empresa e do contratante.

·      o empreendedor define (normas, editais e seus contratos) os tipos de obras, os equipamentos do ativo, a montagem, as instalações, entre outras, que serão objeto de gestão de projeto, ou ainda, de forma específica, a supervisão ou a fiscalização de determinados serviços;

·      cada um desses tipos possui características e particularidades próprias para sua implantação e operação que devem ser conhecidas, mapeadas e observadas quando de sua implantação e construção, com as suas individualidades executivas;

·      o conhecimento de como será a operação trará subsídios importantíssimos para definir como deverá ser implantado o programa de fiscalização técnica dessas obras e a metodologia executiva para garantir o seu perfeito funcionamento;

·      nas seções seguintes, se mostram em detalhes o plano de trabalho de gestão e projeto, assim como a descrição que se levará a cabo para o desenvolvimento dos serviços, considerando o trabalho, desde a fase de início das atividades, a montagem de sua organização até o término de implantação de um projeto.

·      cuidados especiais com cada uma das intervenções que será realizada nas unidades do projeto que está funcionando e operando, com todos os seus problemas diários.

Citamos como exemplo a ampliação de rodovias ou a ampliação de estação de tratamento de água:

·      para que não ocorram problemas operacionais, será necessário que todas as intervenções sejam precedidas de planejamento, com a participação de pelo menos um representante das unidades do projeto;

·      dessa forma será discutida a complexidade da obra, como será feita a sua introdução no sistema, quando, com que recursos, em qual etapa, quem serão os intervenientes e o seu grau de responsabilidade;

·      definir adequadamente se será necessário paradas no sistema, estabelecendo todo um estudo logístico no sentido de conduzir a complexidade de um trabalho em uma série menor de trabalhos e etapas, sequenciais, apoiados por competente infraestrutura, tecnologia e recursos humanos experientes nos trabalhos desta natureza e vulto, como é bastante representativo e indicativo para o empreendedor.

As abordagens anteriores disseram respeito à complexidade segundo os aspectos de logística de implantação e de inter-relação administrativo-gerencial.

Em continuidade, será abordada a complexidade segundo os aspectos técnicos envolvidos em empreendimento.

A gestão de projetos está fundamentada em uma conceituação de controle, que permeará por todos os componentes da gestão diretamente ligado às intervenções.

Pode-se, a princípio, definir um bloco de controle para todo o empreendimento, entendido como um controle geral, que compreenderá:

·         controle físico e financeiro:

      Retratará a evolução do empreendimento em seus aspectos físico e financeiro.

·         controle de atendimento às referências contratuais:

Objetiva a consistência do atendimento ao contrato pelas empresas participantes, intervenientes, construtora, montadora, instaladora, de controle tecnológico, assim como o rigoroso atendimento à legislação ambiental, às instruções normativas de medicina, higiene e segurança do trabalho, e ao plano da qualidade definido para o empreendimento.

Outro bloco de controle, denominado controle técnico, abrange os controles voltados para a engenharia do empreendimento, dentro de uma abordagem mais específica, quais sejam:

·         controle do processo de execução:

     Estará fundamentado na fiscalização em campo pela gestão, pela fiscalização e pela avaliação da aplicação de materiais e de todos os processos intervenientes na construção das obras civis e das montagens de equipamentos e materiais.

·         controle tecnológico:

     Abrange os seguintes tipos de controles, a saber: topográfico/geométrico, tecnológico (materiais) e geotécnico.

Assim, a equipe de gestão estará voltada para o objetivo de buscar a conformidade da obra acabada com as referências essenciais definidas pelo empreendedor.

Uma vez conceituados os controles, passa-se então a analisar sua aplicação no empreendimento, segundo seus diferentes tipos de intervenção.

Em seção específica sobre fiscalização de obras, apresentamos uma metodologia de abordagem segundo a definição de pontos de controle que, em essência, visa ao tratamento de pontos que são indicadores de resultados, de acordo com o tipo de intervenção e com o tipo de controle, e que buscam o ajustamento à conformidade planejada, projetada e especificada, assim como demonstram a complexidade do tratamento técnico do empreendimento em questão.

Dada a natureza, o vulto e o tipo das obras, da montagem, das instalações, dos equipamentos do ativo, dentre outros, a serem desenvolvidos pelo empreendedor e objeto da gestão de projetos, conhecidas suas particularidades e similaridades, a equipe de gestão mapeará e identificará diversos pontos de controle, comuns a todas, para que possa certificar-se, em qualquer tempo, da boa técnica que vem sendo adotada pelos executores.

Esses pontos de controle serão construídos para fiscalizar e medir o desempenho técnico nas etapas que antecedem a execução, durante e também após a sua conclusão e estarão identificados com as suas referências técnicas - projeto executivo, especificação técnica, normas técnicas e pareceres técnicos.



© 2013 - Todos os direitos reservados DIAGRAMA MARKETING EDITORIAL


Loading