Empreendimentos imobiliários

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Capítulo IX:
Gestão de projetos

Em geral, constituem-se como atribuições principais do empreendedor a elaboração dos projetos preliminares e executivos, do orçamento, da licitação para execução do empreendimento e a execução do empreendimento e seus equipamentos que compõem o ativo.

As Prefeituras Municipais têm como atribuições principais acompanhar a correta execução dos serviços de remoção e restauração dos elementos do seu interesse, tais como:

·         movimento de terra que envolve o sistema viário;

·         sistemas de guias, sarjetas;

·         rede de drenagem;

·         pavimentação.

Para permitir a programação do acompanhamentos dos serviços pelas Prefeituras Municipais, a equipe de gestão de projeto elabora, normalmente, um conjunto de documentação composto por:

·         projetos de implantação do empreendimento;

·         projetos de terraplenagem;

·         projetos de drenagem;

·         projetos de pavimentação;

·         memoriais: descritivos, quantitativos e de cálculo;

·         cronograma de execução da obra, com prazos e datas-marco.

A entrega do dossiê composto pelos materiais acima descritos se dará por meio de uma reunião, na qual, além de protocolar a entrega, se estabelecerá um cronograma de desenvolvimento dos serviços, de forma a contemplar as necessidades do empreendimento, que será analisado e aprovado em comum acordo, entre a equipe de gestão de projetos representante do empreendedor e os executores (participantes) do empreendimento (projeto).

A equipe de gestão acompanhará os serviços, detectando possíveis desvios e providenciando as correções necessárias, para não comprometer os prazos estabelecidos na execução do empreendimento.

Sempre que necessário, a equipe de gestão promoverá reuniões entre técnicos da equipe do empreendedor e prefeituras municipais para dirimir as dúvidas, que porventura existam, nos projetos ou nas metodologias de execução. Estas reuniões serão realizadas, sempre que possível, no local do empreendimento, ou eventualmente no escritório central do empreendedor.

Todas as visitas ao local do empreendimento, soluções adotadas, adequação de cronogramas, ou outros contatos mantidos, serão registrados por meio de atas de reuniões, cartas ou relatórios, com a anuência dos técnicos envolvidos, e serão encaminhados ao empreendedor para ciência dos fatos ocorridos.

Serão entregues ao empreendedor relatórios posicionando-o quanto ao estágio de desenvolvimento do empreendimento. Tais relatórios conterão todos os dados referentes à execução do empreendimento, como disponibilidade de verbas, atendimento aos prazos indicados e tomadas de decisões pela empreendedora, como também outros assuntos que sejam relevantes para o sucesso do empreendimento.

A interação da equipe de gestão de projeto com as concessionárias de serviços públicos se estabelece nas esferas administrativas e operacionais, sempre com vistas ao atendimento dos cronogramas dos empreendimentos.

As atividades da equipe de gestão nas concessionárias de serviços públicos iniciam-se na fase de consultas e se estendem até as fases de execução (implantação) do empreendimento e, em alguns casos, até o início de operação.

As principais concessionárias de serviços públicos envolvidas diretamente com os empreendimentos são:

·         concessionárias de energia elétrica;

·         concessionárias de telefonia;

·         concessionárias de rodovias;

·         concessionárias de transportes fluviais.

As concessionárias de energia elétrica têm como objetivo o planejamento, a elaboração dos projetos, a execução e a operação dos serviços de energia elétrica, desde a sua geração até a distribuição para seus usuários.

Cabe ainda às concessionárias comercializar seus serviços, bem como desenvolver atividades de assessoria e apoio técnico em serviços de igual natureza.

A equipe de gestão de projeto, dependendo da localização do empreendimento, consultará estas entidades.

O relacionamento da equipe de gestão de projeto com as concessionárias de energia elétrica dar-se-á por meio de cartas protocoladas, reuniões ou envio de fax, que serão também encaminhados ao empreendedor, caso seja necessária uma ação por parte dela, ou para acompanhamento destes processos, e os principais aspectos serão abordados nos relatórios de gestão.

A equipe de gestão, em conjunto com a concessionária, estabelecerá um cronograma de desenvolvimento dos projetos e das obras, de forma a contemplar as necessidades do empreendimento.

A aprovação e/ou implantação de eventuais projetos de modificação estará a cargo dos responsáveis pela execução do empreendimento, cabendo à equipe de gestão o acompanhamento do processo na concessionária.

Por ocasião da fase final das obras e sua previsão de entrega, serão necessários contatos permanentes das equipes de fiscalização com o quadro técnico das concessionárias, para evitar interferências de modo geral, como, por exemplo, locação inadequada de posteamento e outros.

Em todos esses casos, será feito um registro das principais ocorrências, alertando aos responsáveis, sempre com a devida antecedência, para salvaguardar os prazos previstos.

A equipe de gestão de projeto manterá contato com as concessionárias públicas de telefonia, desde o início da implantação do empreendimento, pela realização de reuniões e por envios de correspondências protocoladas.

Será também elaborado um dossiê do empreendimento, composto por:

·       projetos de rede de telefonia interna, desenvolvidos conforme normas e padrões estabelecidos pela TELEBRÁS;

·       memoriais de cálculo, descritivos e quantitativos.

Esse dossiê será encaminhado às concessionárias de telefonia para análise, aprovação e a elaboração de projetos externos, que permitam atender ao empreendimento.

A equipe de gestão providenciará também o encaminhamento dos pedidos às concessionárias de telefonia para a inspeção dos serviços executados no prédio e as ligações deste à rede telefônica pública.

Via de regra os projetos executivos realizados para o empreendedor incluem o detalhamento de obras especiais de travessias sob/sobre rodovias, atendendo às normatizações próprias das concessionárias.

Desta forma, a atuação da equipe de gestão de projeto será a de agilizar os processos nas entidades envolvidas e fiscalizar a execução das obras em atenção às exigências, objetivando a sequência e a liberação das obras sem prejuízo dos cronogramas estabelecidos.

Os projetos deverão envolver as áreas dos mananciais e comunicar às concessionárias de transportes fluviais para a aprovação do sistema de captação de água, assim como, caso ocorram, incluírem o detalhamento de obras especiais de travessias sob/sobre vias navegáveis.

A equipe de gestão de projeto adotará uma sistemática de acompanhamento de resolução de eventos, atentando para que eles não sofram interrupções por falta de informações ou dúvidas dos técnicos da concessionária. Faz parte também da sistemática de acompanhamento descrita abaixo o agendamento de reuniões com os técnicos da concessionária e da empresa executora das obras, no local do empreendimento, para dirimir questões de campo, principalmente quando a terraplenagem estiver concluída.

·         notificação e emissão da ordem de início dos serviços;

·         análise dos serviços de infraestrutura e das competências das concessionárias públicas;

·         montagem do processo solicitando estudos/serviços/projetos para a concessionária pública;

·         reunião para entrega protocolada do processo à concessionária pública;

·         desenvolvimento e acompanhamento do projeto;

·         elaboração da programação e do cronograma de execução dos serviços;

·         reunião para análise da programação e do cronograma de execução dos serviços;

·         execução dos serviços;

·         reunião para avaliação e/ou ajustes da programação e do cronograma em função do serviço;

·         conclusão da execução dos serviços.

Para um bom desenvolvimento dos trabalhos da equipe de gestão de projeto, será necessário o contato com os diversos órgãos oficiais, para obtenção de diretrizes gerais, que poderão variar conforme cada caso específico.

No sentido de apresentar mais detalhes para cada uma das entidades envolvidas, listamos a seguir aquelas que são objeto desta exposição:

·         Instituto Brasileiro do Meio Ambiente (IBAMA) e dos Recursos Naturais Renováveis;

·         Departamento de Proteção aos Recursos Naturais (DEPRN);

·         Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental;

·         Órgãos Municipais de Trânsito;

·         Eventuais.

Com as atenções voltando-se cada vez mais para o meio ambiente, na tentativa de preservação das espécies, o homem, preocupado com a sua sobrevivência, vem atuando contra a destruição das reservas naturais e dos mananciais que está sendo provocada no meio ambiente, e percebeu que a alternativa é avaliar os processos empregados, para tentar a sobrevivência.

Atenta a estas alterações nos processos, as entidades governamentais, responsáveis pelo meio ambiente, vêm atuando de forma criteriosa no acompanhamento e na fiscalização das ações que envolvam intervenções na natureza, multando os contraventores e embargando obras.

A equipe de gestão, quando do recebimento dos projetos executivos de arquitetura e engenharia para a implantação do projeto ou quando da solicitação de vistoria em áreas de interesse do empreendedor, para implantação, por exemplo, de conjuntos habitacionais, analisará as possíveis interferências que possam ocorrer envolvendo estes órgãos, sempre procurando minimizar os impactos negativos ao meio ambiente.

Caso se detectem interferências como áreas de proteção de mananciais (APM), áreas de preservação, ou outras áreas passíveis de fiscalização pelo IBAMA, pelo DEPRN ou pela Secretária do Meio Ambiente, a equipe de de gestão de projeto elaborará um relatório detalhado, gerando subsídios para prever as medidas mitigadoras a serem consideradas, e o encaminhará ao empreendedor para conhecimento e análise.

Quando da implantação de um empreendimento, haverá um impacto no sistema viário, com uma maior ocupação dos leitos carroçáveis das vias públicas, com a ação de equipamentos de porte com mais intensidade, como o tráfego de caminhões basculante e guindastes.

Por exemplo, no dia de concretagem, o tráfego de caminhões-betoneira poderá causar mal-estar e insegurança à comunidade, bem como interferir no bom funcionamento dos estabelecimentos comerciais mais próximos, e podendo também acarretar interrupções casuais ou temporárias, gerando a necessidade de desvio de tráfego local.

A equipe de gestão manterá contatos com os órgãos, por cartas protocoladas e agendamento de reuniões, para estabelecer os procedimentos a serem adotados, de forma a permitir a continuidade dos serviços sem causar transtornos mais graves à população local.

Durante a implantação dos empreendimentos, além das interações já mencionadas, poderão ocorrer outros tipos de interferências nas obras, que irão requerer por parte da equipe de gestão de projeto, também, a interação com estas entidades, para permitir uma agilização nas ações a serem tomadas, evitando-se assim um comprometimento nos prazos de execução do empreendimento.

A equipe de gestão, detectando estas interferências, promoverá nas entidades envolvidas a resolução dos problemas, por meio de reuniões, envio de cartas protocoladas ou envio de fax, mantendo contatos permanentes, no sentido de encontrar, em comum acordo, soluções por ações conjuntas que permitam promover alterações, de forma a atender aos interesses das partes envolvidas.

Dentre as eventuais ocorrências, destacam-se as seguintes:

·         PETROBRÁS;

·         SETRAN;

·         Corpo de Bombeiros da Polícia Militar;

·         Secretaria de Estado da Saúde.



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