Empreendimentos imobiliários

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Capítulo IX:
Gestão de projetos

A equipe de gestão de projeto, quando solicitado, deverá analisar as reivindicações do participante, sob qualquer aspecto, tais como:

·         prazo;

·         custos;

·         métodos executivos e soluções técnicas, etc.

Com emissão de parecer conclusivo sobre o assunto, inclusive quanto aos reflexos sobre os aspectos físicos e financeiros e sobre o cronograma.

·       a documentação com as reivindicações do participante é protocolada na data da entrega, como todos os demais documentos de igual importância, observando: solicitação pleiteada, motivação e argumentos, documentos complementares de validação do argumento, prazos de requerimento, embasamento legal, entre outros;

·       após o recebimento, estes documentos são analisados e encaminhados à equipe de supervisão para análise das reivindicações;

·       havendo dúvidas ou divergências a equipe de gestão agenda reunião conciliatória com a participante, só então é que estes documentos serão analisados quanto à pertinência, com a possibilidade de eventuais recomendações futuras, enviando parecer conclusivo sobre o assunto, inclusive podendo ocorrer reflexos sobre os aspecto  físicos e financeiros e sobre o cronograma;

·       considerando-se o aditamento de prazos a equipe de gestão se baseará no contrato existente, em seus anexos, na proposta técnica do participante, no diário de registro de ocorrência, nas intempéries de força maior, nas indefinições e nas alterações de projeto, nas interferências diversas no local do empreendimento, na planilha de quantitativos dos serviços, entre outras, e, confrontando com as justificativas inseridas no pedido do participante, verificados quanto a sua argumentação, abrangência e os limites legais, sendo posteriormente encaminhados ao empreendedor;

·       com relação aos custos, a equipe de gestão se baseará no contrato existente, nos seus anexos, na proposta comercial, nas composições de preços unitários, nos preços dos insumos, nos demais documentos, entre outros, e, confrontando com as alterações ou preços novos que justifiquem alterações de custos diretos e/ou indiretos dos serviços, verificados todos estes itens quanto a sua argumentação, abrangência e os limites legais impostos pelo Decreto-Lei 8.666 (quando ocorrer), sendo posteriormente encaminhados ao proprietário;

·       a participante, a construtora, a montadora, a instaladora, entre outras, poderão por meio de justificativas e explicações consistentes solicitar ao empreendedor, alterações de prazos e custos, tendo em vista as alterações de métodos executivos e soluções técnicas não previstas inicialmente no contrato e na planilha de serviços e caberá à equipe de gestão de projeto verificar se estas justificativas são ou não pertinentes, encaminhando em seguida, por meio de parecer, a solução para que o empreendedor tome as providências necessárias.

Havendo dúvidas ou divergências, estes documentos são colocados à disposição do participante, agendando-se reunião conciliatória, só então estes documentos são encaminhados com comentários e recomendações para a aprovação do empreendedor, analisando a pertinência quanto à possibilidade de eventuais reivindicações futuras de pagamento de despesas diretas e/ou indiretas.

Destacamos como principais fatores que poderão interferir na execução das atividades:

·       esgotamento dos prazos legais de solicitação não atendida por parte do participante;

·       quantidade dos serviços necessários, além dos limites de concessão de aditivos, conforme estabelecido na Lei 8.666 e 8.883 (quando ocorrer), sendo necessário um novo levantamento dos serviços faltantes que extrapolaram os limites legais e eventuais complementações, para nova licitação de contratação;

·       justificativas e argumentos insuficientes, com retorno do processo, com necessidade de substituições e revisões nos dados apresentados para reapresentação;

·       tramitação demorada, por força de análises técnicas e jurídicas na aprovação dos termos aditivos, resultando em desmobilização e dificuldade na nova mobilização, podendo existir necessidade de alongamento nos prazos.

A Equipe de Supervisão revisará os projetos, assim como os cálculos das quantidades de serviços que são concluídos nos quadros sumários de quantidades e seus cálculos, baseados no sistema métrico de unidades, como estabelecem as normas e as especificações especiais incluídas no documento de Iicitação. Com os preços unitários e quantidades de serviços se revisará as planilhas orçamentárias.

Esta tarefa consiste em revisar as quantidades de serviços estabelecidas no documento de licitação, verificando se os volumes contratados são passíveis de finalizar o empreendimento.

Da revisão se obterá uma relação justificada das necessidades requeridas pelo projeto, assim como a urgência de realizar as adequações antes do início dos serviços.

A conclusão sobre tais necessidades se apresentarão em três grupos, listados nas próximas subseções.

Referem-se às quantidades de serviços que não foram incluídas na planilha de licitação, apesar de figurar nos planos e nos documentos do projeto. Para resolver a problemática se investigará e estabelecerá a conveniência de executar tais serviços, enquanto sua inclusão no contrato se realizará mediante uma ordem de mudança ou alteração.

Referem-se às quantidades de serviços incluídas na planilha de licitação, mas que não são mostradas nos planos e no documentos do projeto.

Para resolver a situação se estudará a possibilidade de utilizar estas quantidades de serviços em lugares que o requeiram ou se permutarão com as quantidades de serviços não incluídas no painel.

Toda modificação será mediante uma ordem de mudança ou alteração.

Referem-se às quantidades de serviços definidas na planilha de licitação, mas com volumes de serviços insuficientes para finalizar a totalidade dos trabalhos.

Para resolver a situação se indicará ao proprietário a falta de volumes de serviços para finalizar o trabalho, indicando os volumes faltantes, e se preparará uma ordem de mudança e acordo suplementar que legalize a situação.

Esta tarefa consistirá na análise e na elaboração detalhada de preços unitários para determinar os custos dos materiais, da mão de obra, dos equipamentos e da operação da equipe de construção para a execução de serviços que não estejam contemplados no contrato de construção e que poderão ser incluídos em ordens de alteração ou acordos suplementares.

Far-se-á uma análise pormenorizada de preços unitários e se procederá a comparar com estudos de mercado e pesquisas de construção do país a fim de fornecer dados autênticos sobre a oferta e as modalidades operativas no setor para a tomada de decisão por parte do empreendedor.

Revisar-se-á toda a documentação enviada pela participante relacionada com a reivindicação de alteração de prazos e, havendo compatibilidade com cumprimento dos cronogramas físicos mencionados acima e justificativas adequadas, será encaminhada ao empreendedor para a sua análise final.

Revisar-se-á toda a documentação enviada pela participante relacionada com a reivindicação de alteração de custos e, havendo compatibilidade com justificativas adequadas, serão encaminhadas ao empreendedor para a sua análise final.



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