Empreendimentos imobiliários

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Capítulo IX:
Gestão de projetos

O plano de trabalho das atividades da equipe de gestão consiste na premissa de colocar em serviço uma organização de alto nível técnico, autossuficiente e dotada de todos os recursos necessários para um controle permanente de implantação e execução de um projeto, contando ademais com o respaldo e o assessoramento de especialistas externos e do escritório central, das áreas de conhecimento da empresa, cuja experiência em projetos de envergadura na especialidade constituem um grande suporte para o desenvolvimento da gestão.

O plano de trabalho das atividades da equipe de gestão que se propõe cobre todos os alcances considerados nas bases e nos termos de referência do empreendedor com as empresas que trabalharão na implantação do projeto, incluindo ampliações, que favoreçam, garantam e maximizem os serviços a serem prestados.

Para conduzir com eficiência e dentro das expectativas desejadas pelo empreendedor, determinados aspectos de gestão serão necessariamente considerados e detalhados em seções específicas.

É a definição das fronteiras de trabalho, da decisão e da responsabilidade entre as tarefas a serem atribuídas:

·      equipe de gestão de projetos,

·      executoras dos trabalhos, entre elas, as projetistas, os construtores, as montadoras, as empresas de tecnologia, entre outros;

·      o próprio empreendedor, na sua função de dono do programa, detentor da decisão final.

Deverá ser designado formalmente pelo empreendedor um responsável, líder da equipe, pela gestão do empreendimento que demonstre competência para:

·      acompanhar e fiscalizar a fiel execução do empreendimento;

·      acompanhar imediatamente todos os imprevistos porventura ocorridos;

·      atualizar-se a respeito das informações do empreendimento, a ponto de obter rapidamente um entendimento completo de seu estágio e pontos principais;

·      conseguir resumir com rapidez e clareza discussões prolongadas;

·      prestar todas as informações necessárias sobre o andamento dos trabalhos;

·      pressionar pela adoção de medidas imediatas para resolver os problemas e adotar alternativas;

·      assumir responsabilidades para enfrentar questões com as quais ninguém se mostra disposto a lidar;

·      gerenciar o risco, antecipar e admitir mudanças em prioridades, programação, recursos e nas alterações decorrentes de questões técnicas e de custos.

Os contratos para a realização do empreendimento, firmados entre o empreendedor e cada um dos participantes, devem ser minuciosamente estudados pela equipe de gestão:

·      todas as suas cláusulas devem ser entendidas e dominadas, para garantir a sua fiel observação;

·      é importante observar que as formas de contratação podem ser diferenciadas, podendo ser por preço unitário ou por preço global ou, até mesmo, uma mescla das duas, não se justificando o desconhecimento dessa premissa.

Entende-se que faz parte do contrato, entre tantas outras:

·       contrato e suas cláusulas, incluindo as responsabilidades;

·       projeto básico e executivo;

·       edital, as especificações técnicas; normas específicas de execução; normas técnicas brasileiras;

·       termo de referência;

·       proposta técnica e de preços do contratante;

·       regulamentação dos preços e os critérios de medição;

·       contrato deverá ser executado obedecendo ao pactuado e à lei, respondendo o administrador, ou o seu preposto, no caso a equipe de gestão, e também o contratado e a empreiteira, pelas suas falhas na inexecução, parcial ou total.

Incumbência de gerir as ações de cunho ambiental, isto é, antever as necessidades de obtenção das licenças ambientais:

·       prévia;

·       instalação;

·       operação;

·       bem como a produção do ElA-RIMA, garantindo a observação integral de todas as suas recomendações e medidas mitigadoras, impedindo que falhas nessa ação provoquem atrasos ou até embargos no andamento das obras e do programa, como também revisões nos projetos.

Somente duas hipóteses de alteração dos contratos encontram-se previstas e amparadas pela lei, com decisão unilateral do empreendedor:

·       modificação dos projetos ou das especificações;

·       acréscimo ou diminuição de quantitativos, mantendo o objeto a ser executado.

O objeto jamais poderá ser alterado, portanto, é importantíssimo que a equipe de gestão esteja sempre preparada para apresentar para o empreendedor:

·       as necessárias e competentes justificativas solidamente documentadas;

·       lastreadas em fatos motivados, ocorridos posteriormente à licitação, supervenientes, impossíveis de serem detectados naquela oportunidade;

·       em qualquer caso deve predominar o interesse público e tem que ficar muito clara essa posição.

Não se pode esquecer que a Lei 8.666/93, atualizada pela Leis 8.883/94, 9.032/95, 9.648/98 e 9.845/99, preconiza que:

·      para a realização de uma licitação de obras, deve existir o projeto básico e as especificações, ambos completos;

·      assim, a necessidade de alterá-los, já com o contrato em vigência, indica falha anterior, que poderá vir a indicar a apuração de responsabilidades.

A equipe de gestão deve conhecer os motivos permitidos na Lei e que suportam as prorrogações de prazo dos contratos, quais sejam:

·         alteração do projeto pelo empreendedor;

·         fato excepcional superveniente, por exemplo, atraso das verbas de financiamento;

·         interrupção pelo empreendedor;

·         aumento de quantitativos ou atrasos na entrega de projetos de responsabilidade do empreendedor;

·         impedimento de terceiros, por exemplo desapropriações;

·         omissão ou descumprimento pelo empreendedor, por exemplo, assuntos relacionados às licenças ambientais.

Será necessária a produção de um efetivo controle técnico e administrativo dos contratos, por parte da equipe de gestão, com o intuito de:

·      ancorar e subsidiar as decisões técnicas e administrativas;

·      permitir uma sensível antecipação aos fatos que estejam em desacordo com o contrato;

·      impedir com essa atitude o surgimento de ocorrências e medidas que possam levar a impasses contratuais ou mesmo até a sua rescisão, o que poderá indicar falta de habilidade e incompetência da gestão.

As ações da equipe de gestão, na gestão dos contratos de obras para o empreendedor, não serão conduzidas com arbítrio, estarão sempre motivadas e serão exercidas com probidade e justiça, adotando:

·         decisões neutras e imparciais;

·         evidenciando o interesse público;

·         observando e respeitando as cláusulas contratuais e o contratado;

·         mantendo permanentemente o empreendedor esclarecido, instruindo e facilitando a tomada de decisões.

Como já colocado anteriormente, é atribuição exclusiva da equipe de gestão zelar pelo cumprimento dos contratos dos participantes do empreendimento sob sua responsabilidade, em todos seus aspectos, garantindo o emprego da boa metodologia técnica na execução dos trabalhos, dentro dos prazos contratuais estipulados, de acordo com as leis vigentes, zelando assim pela boa imagem do empreendedor na comunidade e nos órgãos públicos.

Dessa forma, a equipe de gestão identificará as peculiaridades técnicas e executivas de cada participante a serem desenvolvidas e exigirá um plano a ser apresentado pela executante dos trabalhos, o qual conterá, necessariamente, os EPls e EPCs a serem empregados, por todos os trabalhadores, inclusive os da equipe de gestão.

Deve, portanto, responsabilizar-se integral e diretamente pelos serviços contratados, nos termos da legislação vigente e das normas e dos procedimentos internos do empreendedor, particularmente o procedimento relacionado à segurança, à medicina e ao meio ambiente do trabalho em obras e serviços contratados.

Atenção especial estará voltada para os trabalhadores de subcontratadas, cujo contrato deverá estar oficializado perante o empreendedor. É crônica a prática de subcontratar contratos de obras e serviços sem a devida aprovação dos órgãos contratantes, o que poderá acarretar, no futuro, ações trabalhistas justas, porém desgastantes, notadamente se dizerem respeito a acidentes do trabalho. A equipe de gestão deverá atuar para coibir essa prática e receberá o respaldo do empreendedor, para assim agir.

tempo - é o estabelecimento de uma rede de interdependência, para e entre os projetos, consubstanciada, contendo os programas, as tarefas e as responsabilidades de cada um dos intervenientes, com seus limites de competências, muito bem e claramente estabelecidos.

custo - é assumir a responsabilidade pelo controle financeiro dos empreendimentos, observando os parâmetros contratuais e as orientações de ordem interna do empreendedor, tanto políticas como administrativas.

qualidade - é fundamental a atenção com a qualidade, inegociável a sua redução, o que refletirá no alto desempenho operacional de cada um dos empreendimentos a serem implantados, aumentando o desempenho e contribuindo para eliminar ou reduzir sensivelmente os custos operacionais de manutenção.

recursos humanos - deve ser levada em conta a seleção e a alocação da mão de obra de gestão, com a qualificação e as competências gerenciais, técnicas e administrativas exigidas, bem como o seu treinamento constante. Compete também observar a capacitação, a qualificação e o dimensionamento da mão de obra disponibilizada pelos prestadores de serviço, e exigir a sua total adequação às necessidades requeridas para a realização do empreendimento.

risco - é a capacidade de antecipar-se aos fatos, equacionando e supervisionando com competência e decisão o surgimento de situações e questões não previstas, impedindo que a sua evolução possa vir a comprometer o programa.

informações - passa pelo sistema de comunicação e de informações, gerenciais e pessoais, todo o êxito dos trabalhos a serem desenvolvidos pela equipe de gestão, o qual deverá ser conduzido com transparência, lealdade e fidelidade de idéias, com o registro formal dos fatos e das decisões tomadas.

Dessa forma, deverá ser anotado em registro próprio, diário de obras ou caderneta de ocorrências, todos os acontecimentos da execução, inclusive, e principalmente, as falhas e as medidas saneadoras adotadas pelo executante. É importante observar os limites decisórios, nunca transcendendo-os.

Mantidos permanentemente atualizados, os registros dos fatos e das ocorrências, na oportunidade do acontecimento, ficarão extremamente facilitados a incumbência de justificar os fatos, garantindo assim o necessário suporte legal, é da responsabilidade do administrador do contrato e portanto da equipe de gestão. Diligenciar permanentemente pela regularização do contrato, embasando-se em sólida documentação.



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