Empreendimentos imobiliários

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Capítulo II:
Incorporação imobiliária (NB) e lei dos condomínios

Esta norma visa a atender ao que foi prescrito à ABNT pela Lei Federal 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei Federal 4.864/65 e alterações posteriores.

Esta versão corresponde a uma ampla revisão da NBR 12.721/1999, que mantém os seus conceitos teóricos básicos anteriores, mas apresenta profundas alterações no seu conteúdo, em virtude da sua obrigatória adaptação ao disposto na legislação e aos novos padrões arquitetônicos praticados atualmente no mercado imobiliário.

Merecem destaque, entre as principais alterações introduzidas, as seguintes:

a)     Novos projetos-padrão diferentes dos anteriores, com inclusão de subsolos e novas especificações de acabamento;

b)    Introdução de critérios para criação dos projetos-padrão regionalizados;

c)     Introdução de metodologia orientadora para a coleta de preços e cálculo do Custo Unitário Básico por m2 de construção;

d)    Orçamentos dos novos projetos-padrão, que resultaram em novos lotes básicos a serem orçados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;

e)     Introdução de alterações nos quadros já existentes, para enfatizar os principais dados e indicar sua destinação, com:

1.      Explicitação obrigatória nos quadros desta norma da numeração ou da identificação das unidades autônomas;

2.      Criação dos novos quadros "Informações Preliminares" e "Resumo das áreas reais", a serem usados nos atos de registro e escrituração;

3.      Criação de quadro específico;

4.      Separação dos conceitos de área privativa principal, garagem e outras áreas privativas e acessórias, tais como depósitos, armários, banheiros, etc., situados fora da área principal, no mesmo pavimento ou não.

f)     As unidades a serem entregues em pagamento do terreno (art. 39 da Lei 4.591/64, nesta norma indicadas como áreas sub-rogadas), obtendo-se assim as respectivas quotas de rateio, para serem utilizadas após a sua entrega.

     Para rateio dos respectivos custos durante a construção, foram criadas novas colunas, só utilizáveis nestes casos, em que as respectivas cotas-parte dessas unidades são re-rateadas entre as demais unidades, de forma a facilitar os cálculos.

Relacionamos nas subseções a seguir as principais definições importantes a uma futura análise do eventual comprador de um imóvel sob regime de incorporação.

·      o imóvel em si, que irá ser adquirido, constituído pela parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno, caracterizada pelas dependências de uso privativo, restrito à área individual que o proprietário tem acesso, acrescida daquela parcela que lhe cabe das áreas comuns a todos os proprietários das unidades que compõem o empreendimento.

·      projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por suas características principais:

ü  número de pavimentos;

ü  número de dependências por unidade;

ü  áreas equivalentes à área de custo-padrão privativa das unidades autônomas;

ü  padrão de acabamento da construção; 

ü  número total de unidades.

·      parte coberta da edificação situada em um mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos, distantes entre si em uma altura correspondente ao pé-direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta do prédio, definida pela sua área;

·      pavimento térreo: pavimento com acesso direto à via pública e, quando forem vários os acessos diretos, corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação;

·      andar pavimento, que está acima ou abaixo do pavimento térreo, podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como mezanino, sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo, etc.

·         para efeitos desta norma as áreas são definidas a partir da seguinte classificação geral:

ü  áreas reais de projeto;

ü  áreas em relação ao uso;

ü  áreas reais equivalentes em relação às áreas padronizadas;

ü  áreas em relação à forma de divisão (distribuição).

·      áreas reais de projeto: medidas de superfícies tomadas a partir do projeto arquitetônico, utilizadas para os cálculos dispostos nesta norma:

ü      áreas reais: medida da superfície de quaisquer dependências, ou conjunto de dependências, cobertas ou descobertas, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos;

ü     área real total do pavimento: soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento, medidas a partir do projeto arquitetônico;

ü     área real total da unidade autônoma: soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada, calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado.

·      área real global da edificação: soma das áreas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos pavimentos da edificação, calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado:

ü      áreas em relação ao uso: classificação das áreas do projeto arquitetônico de acordo com os usos a que serão destinadas. Para efeitos desta norma, serão considerados os seguintes tipos de áreas em relação ao uso:

Ø  uso privativo;

Ø  uso comum.

ü      áreas de uso privativo: áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito, calculadas pelo critério definido no item 7.2 da presente norma. Subdividem-se em:

Ø  áreas privativas principais;

Ø  áreas privativas acessórias.

ü      área privativa principal: área da unidade autônoma de uso exclusivo, destinada a moradia, atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo;

ü     área privativa acessória: área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de lavanderia, vagas de garagem:

Ø       nota 1: o responsável pelo cálculo deverá informar a vinculação correspondente da parte acessória à principal, com suas respectivas áreas e a correspondente parcela na composição do coeficiente de proporcionalidade da unidade autônoma.

ü      área de vaga de garagem, destinada ao estacionamento de veículo automotor;

ü     área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma, privativa de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio;

ü      área de vaga de garagem como unidade autônoma, privativa de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado, e que, a critério do incorporador, será considerada como unidade autônoma, com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício;

ü      área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado;

ü      área de estacionamento comum e indeterminada de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade:

Ø      quando atribuído direito de uso de vaga(s) à unidade autônoma, pode ser tratada como área de uso comum de divisão não proporcional;

Ø       quando não atribuído direito de uso de vaga(s) à unidade autônoma, pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão proporcional.

·     área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas.

·      área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que, por sua finalidade, tenha sua construção, localização e uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autônomas, ou mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade autônoma considerada);

·      áreas em relação às áreas padronizadas;

·      em comparação com as áreas utilizadas nos projetos-padrão que serviram à definição do lote básico para cálculo do Custo Unitário Básico, as áreas são classificadas como:

ü  áreas cobertas padrão;

ü  áreas cobertas de padrão diferente;

ü  áreas descobertas;

ü  áreas equivalentes à área de custo padrão total.

·      áreas cobertas padrão: medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas, nelas incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos, que possuem áreas de padrão de acabamento semelhantes às respectivas áreas dos projetos-padrão adotados nesta norma;

·      áreas cobertas de padrão diferente: áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta norma.

·      aquela onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada pela linha que contornaram as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário, sejam elas cobertas ou descobertas;

·      o mercado utiliza, via de regra, outras expressões, como área útil, e até mesmo "área de vassoura" para denominar aquela situada dentro do ambiente exclusivo do condômino. Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em que o condômino detém todo o seu domínio, restrito aos seus limites, sendo portanto a área mais importante no momento da compra e sobre a qual o adquirente atribui a maior importância, devendo inclusive ser objeto direto de questionamento quando da transação.

·      aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos os proprietários das unidades autônomas, sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo, de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo hall do prédio, áreas de lazer, corredores de circulação, etc.

·        aquelas de uso privativo ou comum a uma ou várias unidades autônomas, independente de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção, ou seja, áreas que, embora situadas fora da área privativa e exclusiva do uso do condômino, são a ele pertencentes, podendo também pertencer a mais de um condômino.

      O exemplo mais usual de área de divisão não proporcional são as vagas de garagem, que, embora situadas em local de uso comum, a sua utilização se restringe ao titular da unidade autônoma correspondente ao respectivo box.

·      aquelas de uso comum, distribuídas às unidades autônomas na proporção dos respectivos percentuais que ocupam na edificação.

       Assim todos compartilham, na proporcionalidade de suas respectivas frações, as áreas que são comuns a todas as unidades.

·      soma da área privativa da unidade autônoma, com as parcelas de uso comum, formando assim a área total de construção, que corresponde ao montante que o proprietário da unidade possui no futuro empreendimento, chamando a atenção para não confundi-la com a área privativa, restrita à unidade e ao uso exclusivo do proprietário, haja vista que a área total é utilizada para efeito de cálculo do rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento do custo da obra impõe gastos não só com a unidade privativa, mas também com as partes comuns, bem como para lançamento de IPTU.

·      aquela estimada ou fictícia, baseada no custo unitário básico aplicável ao empreendimento, tendo o mesmo valor monetário que o efetivamente calculado para a área real correspondente.

    Assim, em um exemplo claro, a área de uma garagem equivale, para efeito de custeio, por exemplo, à metade do valor da área de um apartamento, ou seja, o dispêndio para se erguer um metro quadrado de garagem é o mesmo para se erguer meio metro quadrado de um apartamento, assim como às áreas descobertas é atribuído um percentual de valor de 25% do correspondente à área de um apartamento, por exemplo.

·      aquele publicado mensalmente pelos SINDUSCON'S, por determinação legal, baseado nos projetos-padrão constantes na já citada Norma Brasileira NBR-12.721, na qual são especificados a finalidade da edificação (residencial ou comercial), números de pavimentos (HOl, H04, H08 e H012), acabamentos (baixo, normal e alto) e número de dependências (dois ou três quartos);

·      estes valores são normalmente publicados em periódicos de circulação nacional ou regional, representando um custo referencial do futuro empreendimento, sendo, para efeito de análise de variação de custo, utilizado o CUB padrão, que é o denominado H8-2Q-N, referente a uma edificação residencial com oito pavimentos, unidades de dois quartos e padrão normal de acabamento.

·      aqueles não considerados na formação dos custos unitários básicos publicados pelo SINDUSCON's, que a ele devem necessariamente ser agregados para efeitos de orçamento, compreendendo:

ü      fundações especiais, elevadores, instalações de incêndio, ar-condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, play-ground, equipamentos de garagem etc., obras complementares, terraplanagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviço público, despesa com instalação, funcionamento, regulamentação de condomínio, além de outros serviços especiais, impostos, taxas, projetos, incluindo despesas com honorários profissionais, material de desenho e cópias, remuneração de construtora e do incorporador, despesas com corretagem e publicidade, dentre outros.

·      tecnicamente denominada coeficiente de proporcionalidade, constante no quadro II da já referida NBR-12.721, compreende o resultado da divisão da área da unidade autônoma pela somatória destas áreas da edificação, reunindo a totalidade das áreas privativas e comuns de divisão não proporcional que compõem o futuro empreendimento, servindo para o cálculo do rateio das despesas de construção mensais com condomínio e podendo ser utilizada para rateio das futuras despesas de manutenção do condomínio, após a conclusão do empreendimento.



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