Empreendimentos imobiliários

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Capítulo IV:
Alvará, contratos e licenças

Projeto Básico é o conjunto de elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar a obra ou serviço, ou complexo de obras ou serviços objeto do empreendimento, elaborado com base nas normas técnicas e na legislação vigente, nas indicações de programa de necessidades e de estudos técnicos preliminares, que assegurem a viabilidade técnica e o adequado tratamento do impacto ambiental do empreendimento, e que possibilite a avaliação do custo da obra e a definição dos métodos e do prazo de execução, devendo conter os seguintes elementos (art. 6º, IX da Lei nº 8.666/93):

a) Documentos de tratamento ambiental com a respectiva licença ambiental prévia, quando for o caso (art. 12, VII da Lei nº 8.666/93; Resolução CONAMA nº 237/97);

b) Projetos de arquitetura e engenharia com respectivos programas de necessidades, estudos de viabilidade, desenhos e memoriais descritivos (art. 6º, IX, "a" e "b" da Lei nº 8.666/93);

c) Especificações de Serviços e de materiais a serem utilizados no empreendimento (art. 6º, IX, "c" da Lei nº 8.666/93);

d) Cronograma Físico-financeiro do empreendimento (Art. 40, XIV, "b");

e) Orçamento detalhado do custo global da obra, fundamentado em quantitativos de serviços e fornecimentos propriamente avaliados (art. 6º, IX, "f" e 7º, §2º, II da Lei nº 8.666/93);

f) Subsídios para montagem do plano de licitação e gestão da obra, compreendendo sua programação, a estratégia de suprimentos, as normas de fiscalização e outros dados necessários em cada caso (art. 6º, IX, "e" da Lei nº 8.666/93).

Devem estabelecer com precisão, por seus elementos constitutivos, todas as características, as dimensões, as especificações, as quantidades de serviços e de materiais, os custos e o tempo necessário para execução da obra, de forma a evitar alterações e adequações durante a elaboração do projeto executivo e realização das obras.

Todos os elementos que compõem o Projeto Básico devem ser elaborados por profissional legalmente habilitado, sendo indispensável o registro da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), identificação do autor e sua assinatura em cada uma das peças gráficas e documentos produzidos.

As Leis, Normas, Atos e demais documentos a seguir relacionados foram especialmente considerados como Orientação Técnica, sem prejuízo de outros ordenamentos da legislação nacional e regional:

·         Lei Federal nº 8.666/93 - Institui normas para licitações e contratos da Administração Pública;

·         Lei Federal nº 6.496/77 - Institui a Anotação de Responsabilidade Técnica;

·         Lei Federal nº 5.194/66 - Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo;

·         Lei Federal nº 9.433/97 - Institui a Política Nacional de Recursos;

·         Hídricos, cria o Sistema Nacional de Gerenciamento de Recursos Hídricos, regulamenta o inciso XIX do art. 21 da Constituição Federal e altera o art. 1º da Lei nº 8.001, de 13 de março de 1990;

·         Resolução nº 361/91 - CONFEA - Dispõe sobre conceituação de Projeto Básico em Consultoria de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;

·         Resolução nº 237/97 - CONAMA - Dispõe de procedimentos e critérios para licenciamento ambiental;

·         Decreto Estadual nº 19.260/97 - Regulamenta a outorga do direito de uso de recursos hídricos e dá outras providências;

·         Orientação Técnica nº 001/2006 do Instituto Brasileiro de Auditoria de Obras Públicas (IBRAOP) - Orientação sobre Projeto Básico.

·       alvará de funcionamento:

Lei nº 10.205/86 - Art. 1º "Nenhum imóvel poderá ser ocupado ou utilizado para instalação e funcionamento de atividades comerciais, industriais, institucionais, de prestação de serviços e similares, sem prévia licença de funcionamento expedida pela prefeitura.

·       Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB): 

Necessário para todas as atividades, inclusive residências, tais como: edifícios, condomínios horizontais, pensionatos, internatos, alojamentos, mosteiros, conventos, residências geriátricas, etc.

·       Auto de Verificação de Segurança (AVS): 

Necessário para todas as atividades, inclusive residências com mais de oito pavimentos.

·      CETESB - Licenciamento Ambiental:

Necessário para toda e qualquer atividade que fabricar, manusear, armazenar ou fizer prática de produtos que sejam considerados como poluidores.

·      Vigilância sanitária municipal e estadual:

Necessário para toda e qualquer atividade relacionada à Saúde ou à Alimentação.

·       Alvará para manipulação de produtos controlados - polícia civil, polícia federal e ministério do exército:

Necessário para toda e qualquer atividade que fabricar, manusear, armazenar, transportar ou manipular produtos químicos que sejam considerados como controlados.

·      Elaboração de Laudos Técnicos Estruturais e Elétricos (NBR 5410, NBR 5419):

Geralmente são solicitados para apresentação a seguradoras, avaliações antes de execução de obras, Prefeitura, Corpo de Bombeiros, etc.

·       Projetos arquitetônicos: elaboração e aprovação:

Toda e qualquer edificação deve estar com seu projeto aprovado para o uso específico para que seja possível o licenciamento do Alvará de Funcionamento.

·       Liberação para Brigada de Proteção e Combate a Incêndio com emissão de Laudo e ART:

Necessário para apresentação ao Corpo de Bombeiros, às seguradoras, à Prefeitura e para segurança de qualquer atividade comercial, institucional, industrial, etc.

·        Loteamento:

Legislação vigente: Lei nº 9.413/81, Lei nº 13.885/04, Lei nº 13.430/02.

É a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aberturas de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias já existentes. O loteamento é precedido de diretrizes para fixação das áreas verdes, institucionais e sistema viários públicos e eventuais faixas não edificáveis.

Para aprovação final do loteamento, deverão seguir as providências subsequentes: Certidão de Diretrizes; Anuência Prévia nos Órgãos Estaduais; Aprovação do Loteamento e Termo de Verificação e Execução de Obras.

·       Desmembramento de gleba:

Desmembramento é a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

O desmembramento é precedido de diretrizes para fixação das áreas verdes e institucionais públicas e eventuais faixas não edificáveis. Para aprovação final do desmembramento são necessárias as seguintes providências: certidão de diretrizes; anuência prévia nos órgãos estaduais; e aprovação do desmembramento.  

Observação: Gleba é a área de terra que não foi objeto de loteamento ou desmembramento.

Legislação Vigente: Lei nº 9.413/81, Lei nº 13.430/02, Lei nº 13.885/05.

·       Atividades que devem ser licenciadas:

ü  fábricas e indústrias em geral;

ü  depósitos e galpões em geral;

ü  educacional: escolas em geral, creches, etc.;

ü  cultural: teatros, centro de treinamento, academias, etc.;

ü  local de reunião de público;

ü  loteamentos e condomínios habitacionais e industriais;

ü  hospitais e serviço de saúde institucional;

ü  comércio atacadista e varejista em geral;

ü  usos não especificados a serem analisados caso a caso.

·     os procedimentos burocráticos e os documentos exigidos são praticamente os mesmos em diversas cidades do país. O que varia são os valores das taxas e os nomes (nomenclatura) dos requerimentos e dos alvarás;

·     a construção de uma edificação ou loteamento exige que sejam considerados e atendidos diversos aspectos, principalmente os de caráter legal, que têm início já na escolha do lote;

·     a legislação é muito ampla e varia de um local para outro, motivo pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro); 

·     as cláusulas contratuais do loteamento, que procuram uniformizar o bairro e, muitas vezes, são até mais severas que o Código de Edificações do município, podem definir, por exemplo:

ü       o número de pavimentos;

ü      a taxa de ocupação (percentual, em relação à área total do terreno, ocupada pela projeção da construção sobre o terreno);

ü       o coeficiente de aproveitamento (índice que estabelece a relação entre o total de área construída e a área do terreno);

ü       adoção de recuos maiores que os previstos em lei.

·      em área de proteção aos mananciais, o problema está mais na taxa de ocupação e no coeficiente de aproveitamento, visando a prejudicar o menos possível a vegetação nativa;

·      árvores centenárias não podem ser derrubadas; muitas vezes, elas são identificadas pelo diâmetro do seu tronco, e precisam estar indicadas no levantamento planialtimétrico;

·      no caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão bastante pequenos, para que a construção da edificação não caracterize um desmatamento;

·     os procedimentos legais e burocráticos na prefeitura devem ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com a devida procuração legal. Os documentos exigidos normalmente são:

ü           o título de propriedade do imóvel, devidamente registrado (escritura);

ü           cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;

ü           memorial descritivo, especificando os materiais a serem utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e pelo proprietário);

ü          peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio da prefeitura, assinadas pelo autor do projeto, pelo responsável pela obra e pelo proprietário);

ü            levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado por profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto);

ü           vias da taxa recolhida para o CREA, com base no valor cobrado pelo arquiteto e na metragem quadrada, sem a qual a prefeitura não libera o Alvará de Construção;

ü           cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e cadastrados na prefeitura;

ü           cópia da carteira do CREA dos profissionais;

ü          comprovante de pagamento das taxas e dos emolumentos exigidos pela prefeitura (que variam de cidade para cidade) referentes ao andamento do processo a ser instaurado.



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