Empreendimentos imobiliários

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Capítulo V:
Projetos de engenharia e arquitetura, indicadores de desempenho, fatores de comercialização

Trata-se de um processo dinâmico de decisão no qual uma lista de projetos que podem ser ativados devem ser analisados, revisados e selecionados para atender aos objetivos estratégicos da empresa.

A localização do imóvel normalmente é o primeiro fator analisado no momento da transação imobiliária, especialmente por parte do comprador, haja vista delimitar a área em que deseja adquirir seu imóvel, sendo comum, em pesquisas imobiliárias de levantamento global de algumas cidades, a separação por zonas de influência, tais como zona sul, zona norte, zona oeste, zona industrial, centro, exatamente porque esta confinação geográfica dos imóveis é uma realidade mercadológica.

Diante disso, o posicionamento no contexto urbano é fator determinante para a comercialização imobiliária. Por exemplo, imóveis para fins comerciais e zonas de grande atividade, como as regiões centrais ou áreas de maior poder econômico onde, por exemplo, a instalação de um shopping tende a ser mais atrativa para comercialização de lojas ou setor de serviço.

Este processo é voltado a reunir toda a informação relevante para avaliar os componentes a partir de um modelo baseado em notas, que abrange critérios-chave ponderados.

A informação, qualitativa ou quantitativa, provém de diversas fontes, com mapas, tabelas, quadros, documentos gerados para apoiar o posterior processo de seleção.

Visa a produzir uma lista e, para os empreendimentos de maior complexidade, torna-se necessário aprofundar os componentes, inclusive subcomponentes que darão uma maior consistência para a priorização ou não do projeto.

Tem como objetivo agrupar os componentes identificados de acordo com a relevância para o negócio, a fim de que um conjunto comum de critérios e filtros de decisão possa ser aplicado para avaliação, seleção e priorização.

A questão da vizinhança é determinante, sendo fator de valorização em alguns casos, como, por exemplo:

·         a proximidade de um shopping center ou de um clube;

·         depreciativo em outros, como é o caso notório de um imóvel junto a um cemitério;

·         dificuldades com relação à escola, haja vista as dificuldades oriundas de trânsito.

A infraestrutura urbana é outro fator que merece ser analisado, pois as pessoas procuram dentro de seu nível de conforto adquirir imóveis que possam suprir as necessidades humanas, tais como:

·         vias asfaltadas:

Fator determinante são as vias de acesso ao imóvel, sendo muito comum ouvirmos pessoas se queixarem de imóveis cuja acessibilidade é feita por uma única via de acesso, criando a dificuldade de transposição, especialmente nas horas de maior movimento, elevando o tempo de deslocamento dos moradores.

·         rede de água e esgoto:

Fator primordial para um mínimo de conforto e segurança.

·         iluminação pública:

Fator primordial para um mínimo de conforto e segurança.

·         telefonia, entre outras:

Fator primordial para a comunicação.

Há muitas formas de decidir quais projetos devem ser ou não levados adiante, é uma questão de balanceamento dos fatores positivos versus os negativos, portanto, torna-se necessária uma análise do seu posicionamento no contexto restrito de sua área de atuação e os valores agregados dentro seu entorno.

Por exemplo:

·      os imóveis situados em esquina, no caso de uso comercial, em função da maior possibilidade de utilização e flexibilidade que oferece ao projeto arquitetônico, usualmente agrega valor;

·      para os imóveis residenciais, destinados à construção de casas, a esquina pode ser o fator depreciativo, por despender maior gasto com construção de muros e ajardinamento, permitir maior vulnerabilidade ao imóvel, em função da sua divisa em maior extensão com a via pública, e exigir maior recuo da edificação;

·      a orientação do imóvel em relação aos pontos cardeais é fator que influencia a comercialização, existindo no mercado uma referência notória que nos imóveis residenciais o sol da manhã (nascente) coincida com a face onde situa-se os quartos, que não receberá o sol da tarde (poente), o mesmo ocorrendo com os imóveis comerciais, cuja frente também deverá estar voltada para nascente;

·      imóveis situados em frente ou fundos têm neste fator uma influência determinante em seu valor e na sua comercialização;

·        a vista definitiva ou atraente geralmente é agregador de valor, especialmente em situações como apartamentos situados em andares elevados.

No caso especificamente de terrenos e imóveis comerciais, a questão da potencialidade futura do imóvel é fator determinante, pois as cidades hoje são regidas por legislação municipal própria, em que são determinados futuros aproveitamentos dos terrenos, bem como eventuais limitações de imóveis comerciais, o que pode trazer vantagens em alguns casos e desvantagens, ou restrições, em outros.

·      a primeira questão a ser analisada é a área privativa e a área total do imóvel, em se tratando de apartamentos, salas ou lojas, ou ainda na instalação de galpões portuários, como entrepostos para embarque de containeres ou similares;

·      no caso de apartamentos de padrão mais elevado é fator determinante, onde o cliente busca adquirir o seu imóvel proporcionalmente à área privativa;

·      a área total é o indicativo muitas vezes das facilidades ou dos confortos que o condomínio como um todo oferece, tais como salão de festas, área de lazer e áreas comuns a todos os condôminos;

·      outro aspecto essencial é o número de vagas de garagem;

·      a existência de salão de festas, área de lazer ou facilidades para os condôminos é outro aspecto preponderante no momento da comercialização em imóveis residenciais;

·      no caso de comerciais, hoje impera a idéia dos edifícios com algum tipo de serviço, como auditórios, salas de reuniões, que facilitam também a vida dos usuários, normalmente prestadores de serviços;

·      características relevantes:

ü  qualidade, tipo e marca dos materiais;

ü  itens específicos, tais como: armários embutidos, box de banheiro, equipamentos de cozinha, entre outros;

ü  existência de apoio aos equipamentos comunitários nos salões de festas.

Há muitas formas de decidir e avaliar um imóvel sob o aspecto construtivo, da garantia de funcionamento do imóvel e de sua vida útil, por exemplo:

·         materiais que fazem parte da estrutura;

·         equipamentos de apoio;

·         materiais de instalações hidráulica, elétrica e telefonia, entre outros tantos;

·         novas tecnologias.



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