Empreendimentos imobiliários

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Capítulo VI:
Investimentos e viabilidade de projetos

·      a Constituição de 1988 busca estruturar o Sistema Financeiro Nacional de forma a promover o desenvolvimento e o equilíbrio do país e a servir aos interesses da coletividade e à estabilidade econômica conquistada com o Plano Real;

·      em 1996, é criado o COPOM, ligado ao BACEN, que estabelece as diretrizes da política monetária, como a Taxa SELIC;

·      composição do sistema financeiro brasileiro:

ü  Conselho Monetário Nacional (CMN);

ü  Banco Central do Brasil (Bacen):

Ø  Operadores;

Ø  Outras instituições e intermediários financeiros e administradores de recursos de terceiros.

ü  Comissão de Valores Mobiliários (CVM):

Ø  Bolsas de Mercadorias e Futuros;

Ø  Bolsas de Valores.

ü  Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP);

ü  Conselho de Gestão da Previdência Complementar (CGPC);

ü  Secretaria de Previdência Complementar (SPC):

Ø  Entidades Fechadas de Previdência Complementar.

·       é uma organização cuja finalidade é:

ü    otimizar a alocação de capitais financeiros próprios e/ou de terceiros;

ü    obedecer a uma correlação de risco, custo e prazo que atenda aos objetivos dos seus patrocinadores (no sentido da palavra inglesa stakeholder);

ü   incluir pessoas físicas ou jurídicas que tenham interesses em:

Ø  sua operação como acionistas;

Ø  clientes;

Ø  colaboradores;

Ø  cooperados;

Ø  fornecedores;

Ø  e agências reguladoras do mercado onde a organização opere.

·      a Instituição Financeira opera administrando um equilíbrio delicado entre moedas, prazos e taxas negociados para os capitais que capta (passivos) e para os que aplica (ativos) no mercado, respeitando os critérios e as normas estabelecidos pelas agências reguladoras/supervisoras de cada mercado onde atue;

·      um complicador para a governança do Sistema Financeiro é a taxa de alavancagem entre os passivos e os ativos da Instituição Financeira, a qual exige um contínuo monitoramento e pode levar a eventuais intervenções pelas agências reguladoras ou supervisoras, para administrar o risco sistêmico.

·         é uma instituição financeira que aceita depósitos e concede empréstimos;

·         dentre as principais funções dos bancos atualmente podemos destacar:

ü  depósitos: são as contas correntes ou poupança realizadas pelos correntistas;

ü  transações: aceite de cheques, transferências entre contas correntes e pagamentos;

ü  empréstimos;

ü  cofres: guarda de valores para seus clientes;

ü  câmbio: troca de moedas estrangeiras.

·      Banco Comercial - Instituições de crédito caracterizadas pela captação de fundos por operações passivas, como os depósitos à ordem, a prazo e com pré-aviso, os depósitos de poupança, os certificados de depósitos e os fundos de investimentos, e pela cedência de fundos (crédito bancário), por operações ativas de curto, médio e longo prazos, podendo estas serem de caráter comercial (letras) ou financeiro (relação cliente/banco); finalmente, pela prestação de serviços (proveitos), como as garantias bancárias, a venda de moeda, os pagamentos periódicos, a guarda de valores e a custódia de títulos;

·      Banco de Investimento;

·      Banco de Desenvolvimento;

·      Banco Misto (p. ex.: grande parte das instituições bancárias do Brasil são mistas, sendo Bancos de Crédito e de Poupança).

COBRA (2000, p. 83)

·      produtos financeiros:

ü     envolvem mais que interesses monetários, pois incluem a prestação de serviços financeiros por um valor baixo ou gratuito;

ü      as Instituições Financeiras antes de vender produtos prestam serviços, guardam dinheiro e muitas vezes não cobram taxa por estes serviços, descontam cheques, efetuam pagamentos, emprestam dinheiro e realizam uma infinidade de transações sem cobrar ou a um baixo valor unitário;

ü      o lucro das Instituições Financeiras depende do volume de transações e da sua capacidade criativa de gerar negócios.

·      serviços financeiros:

ü       são serviços prestados por Instituições Financeiras e que acompanham os Produtos Financeiros oferecidos a seus clientes, pessoas físicas e/ou pessoas jurídicas;

ü     as ofertas de produtos e de serviços das Instituições Financeiras devem ser orientadas para atender às necessidades e aos desejos dos seus clientes;

ü     é importante observar também que, além das características da intangibilidade, produção e distribuição simultânea, os Produtos Financeiros diferenciam-se dos produtos físicos e, portanto, tangíveis.

·         consiste em um plano de amortização em que as prestações são iguais;

·       as amortizações crescem ao longo do período da operação: como a prestação é igual, com a redução do saldo devedor o juro diminui e a parcela de amortização aumenta.

·      consiste em um plano em que os valores das amortizações são iguais;

·      o valor das prestações é decrescente e as amortizações são iguais, com a redução do saldo devedor o juro diminui e o valor da prestação diminui.

·      este sistema de amortização é utilizado SOMENTE pela Caixa Econômica Federal;

·      a diferença básica entre este sistema e os outros é o de apresentar o valor da parcela de amortização superior, proporcionando um redução mais rápida do saldo devedor;

·      também neste plano a prestação inicial pode comprometer até 30% da renda, enquanto nos outros o comprometimento máximo é de 25%;

·      o valor das prestações é decrescente.

·      o Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal através da lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964, para facilitar a aquisição da casa própria;

·      o objetivo, em tese, era favorecer às classes de baixa renda;

·      segundo as regras, a casa obtida pelo mutuário será de uso próprio, não podendo ser revendida, alugada, ou usada com fim comercial e por outra pessoa que não o financiado;

·      a lei prevê a rescisão do contrato de financiamento em caso de locação ou inadimplência do mutuário;

·      destina-se à compra da casa própria, cuja taxa máxima de juros anuais é de 12% e o valor do imóvel restringe-se a R$ 90.000,00;

·      geralmente o prazo para pagamento é de quinze anos e o comprometimento de renda gira em torno de 20% a 25%, podendo usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como entrada para reduzir a prestação ou para amortizar o empréstimo;

·      caso as regras básicas não sejam obedecidas, o financiamento é feito de acordo com as taxas de mercado, a chamada carteira hipotecária, mas ainda dentro do SFH, sendo o prazo para pagamento inferior e o uso do FGTS está limitado à entrada.

·      é uma modalidade de financiamento que permite que os agentes financeiros emitam contratos, cujos créditos poderão ser securitizados, ou seja, transformados em títulos financeiros oferecidos no mercado de capitais para atrair recursos para o mercado imobiliário;

·      a legislação do SFI foi criada em 1997 e traz como principais diferenças do SFH o fato de permitir uma cobrança de juros maiores (até 12% ao ano, conforme a Constituição Federal) e a possibilidade da venda ser feita por alienação fiduciária;

·      o mutuário que deixar de pagar as prestações perderá o imóvel rapidamente, uma vez que a hipoteca foi substituída pela alienação fiduciária, que consiste no bem estar em nome do mutuário, embora só tenha o direito de uso, não o de propriedade;

·      alienação fiduciária é uma operação em que o mutuário tem a posse do imóvel, mas o imóvel continua de propriedade do agente financeiro. Somente no final do financiamento, com a quitação, a propriedade é transferida para o mutuário;

·      as exigências básicas para a aquisição de um imóvel pelo SFI é que o pretendente:

ü  não pode estar com o nome incluso nos Cadastros de Inadimplentes;

ü  comprove renda suficiente para manter as prestações que não poderão ser superior a 30% de seus rendimentos comprovados.

·      a carta de crédito FGTS é um financiamento para a compra de um imóvel novo, usando os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS);

·      através desse crédito é possível financiar a totalidade do valor do imóvel com até 30 anos para o pagamento da dívida;

·      atende a trabalhadores com renda até doze salários mínimos no crédito individual e até vinte salários mínimos no crédito associativo;

·      juros de 8% ao ano mais TR;

·      o limite da avaliação de sessenta e dois mil reais, podendo optar pelo SAGRE (prazo de vinte e cinco anos) ou Tabela Price (vinte anos);

·      possui os juros mais baixos e o prazo mais longo, entretanto, com limitação de renda e o pretendente não pode possuir casa própria, nem outro financiamento do SFH.

·      linha de crédito imobiliário com formação de uma poupança prévia de doze meses, cujo valor é determinado em decorrência do financiamento e prazo pretendido;

·      possui juros de 10,5% ao ano mais TR (residencial) e 15% ao ano mais TR (comercial), não possuindo limite para o valor do financiamento, com sistema de amortização tipo SAGRE e prazo de 180 meses (residencial) ou 100 meses (co­mercial);

·      é um produto com juros ainda relativamente baixos, sem comprovação de renda e utilizado por quem já tem outro imóvel. Entretanto, o mutuário só terá certeza de obtenção do financiamento após poupar acima de 18% do valor do imóvel.

·      é um programa de financiamento com recurso do banco para pessoas físicas sem limite de renda, entretanto, exigindo comprovação;

·      juros são de 12% ao ano, além de uma taxa de serviço de 0,5%, não possui limite do valor do imóvel, cuja amortização é igual a do PCI SAGRE com prazo limite de quinze anos;

·      trata-se de um crédito rápido, destinado a pessoas com maior poder aquisitivo, exige comprovação de renda e o pretendente não pode ser mutuário de outro contrato do SFH em andamento.

·      a tendência é que as instituições privadas invistam cada vez mais onde a atuação do Estado é insuficiente.

      Ao mesmo tempo em que se mostram otimistas com o futuro, os empreendedores reclamam da "timidez" do consumidor.

      A solução para o problema da habitação, segundo os empresários, seria restringir a atuação do Estado ao financiamento popular para pessoas de baixa renda.

      O valor das habitações para as classes média e alta seria determinado pela livre concorrência;

·      trata-se do sistema mais livre, voltado para pessoas físicas e jurídicas com renda comprovada e o agen­te preferencialmente opta por clientes da instituição;

·      juros variam de 12% a 18% ao ano além da TR;

·      possuindo reajuste mensal da prestação e usualmente limita-se a 15 anos;

·      possui características flexíveis e depende do relacionamento do cliente com o banco, mostrando-se uma modalidade preferencial dos agentes financeiros, que exige necessariamente comprovante de renda, e possui os juros mais altos do mercado.



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