Empreendimentos imobiliários

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Capítulo II

Incorporação imobiliária (NB) e lei dos condomínios

14.7. Normas brasileiras: incorporação imobiliária (NBR-12.721)

14.7.1. Introdução a NBR-12.721

Esta norma visa a atender ao que foi prescrito à ABNT pela Lei Federal 4.591/64, com as alterações introduzidas pela Lei Federal 4.864/65 e alterações posteriores.

Esta versão corresponde a uma ampla revisão da NBR 12.721/1999, que mantém os seus conceitos teóricos básicos anteriores, mas apresenta profundas alterações no seu conteúdo, em virtude da sua obrigatória adaptação ao disposto na legislação e aos novos padrões arquitetônicos praticados atualmente no mercado imobiliário.

Merecem destaque, entre as principais alterações introduzidas, as seguintes:

a)     Novos projetos-padrão diferentes dos anteriores, com inclusão de subsolos e novas especificações de acabamento;

b)    Introdução de critérios para criação dos projetos-padrão regionalizados;

c)     Introdução de metodologia orientadora para a coleta de preços e cálculo do Custo Unitário Básico por m2 de construção;

d)    Orçamentos dos novos projetos-padrão, que resultaram em novos lotes básicos a serem orçados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;

e)     Introdução de alterações nos quadros já existentes, para enfatizar os principais dados e indicar sua destinação, com:

1.      Explicitação obrigatória nos quadros desta norma da numeração ou da identificação das unidades autônomas;

2.      Criação dos novos quadros Informações Preliminares e Resumo das áreas reais, a serem usados nos atos de registro e escrituração;

3.      Criação de quadro específico;

4.      Separação dos conceitos de área privativa principal, garagem e outras áreas privativas e acessórias, tais como depósitos, armários, banheiros, etc., situados fora da área principal, no mesmo pavimento ou não.

f)     As unidades a serem entregues em pagamento do terreno (art. 39 da Lei 4.591/64, nesta norma indicadas como áreas sub-rogadas), obtendo-se assim as respectivas quotas de rateio, para serem utilizadas após a sua entrega.

     Para rateio dos respectivos custos durante a construção, foram criadas novas colunas, só utilizáveis nestes casos, em que as respectivas cotas-parte dessas unidades são re-rateadas entre as demais unidades, de forma a facilitar os cálculos.

Relacionamos nas subseções a seguir as principais definições importantes a uma futura análise do eventual comprador de um imóvel sob regime de incorporação.

14.7.2. Principais definições

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14.7.2.1. Unidade autônoma

·      o imóvel em si, que irá ser adquirido, constituído pela parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno, caracterizada pelas dependências de uso privativo, restrito à área individual que o proprietário tem acesso, acrescida daquela parcela que lhe cabe das áreas comuns a todos os proprietários das unidades que compõem o empreendimento.

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14.7.2.2. Projetos-padrão

·      projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por suas características principais:

ü  número de pavimentos;

ü  número de dependências por unidade;

ü  áreas equivalentes à área de custo-padrão privativa das unidades autônomas;

ü  padrão de acabamento da construção; 

ü  número total de unidades.

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14.7.2.3. Pavimento

·      parte coberta da edificação situada em um mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos, distantes entre si em uma altura correspondente ao pé-direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta do prédio, definida pela sua área;

·      pavimento térreo: pavimento com acesso direto à via pública e, quando forem vários os acessos diretos, corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação;

·      andar pavimento, que está acima ou abaixo do pavimento térreo, podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como mezanino, sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo, etc.

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14.7.2.4. Áreas de edificação

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14.7.2.5. Custo unitário básico

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14.7.2.6. Fração ideal

·      tecnicamente denominada coeficiente de proporcionalidade, constante no quadro II da já referida NBR-12.721, compreende o resultado da divisão da área da unidade autônoma pela somatória destas áreas da edificação, reunindo a totalidade das áreas privativas e comuns de divisão não proporcional que compõem o futuro empreendimento, servindo para o cálculo do rateio das despesas de construção mensais com condomínio e podendo ser utilizada para rateio das futuras despesas de manutenção do condomínio, após a conclusão do empreendimento.

14.7.3. Estudo de caso

14.8. Lei dos condomínios e das incorporações - n° 4.591/64

14.8.1. Conceito de Incorporador

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14.8.1.1. Incorporador

·      considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que:

ü    embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas;

·      estende-se a condição de incorporador aos proprietários e aos titulares de direitos aquisitivos que:

ü       contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, arts. 29 e 30).

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14.8.1.2. Forma de construção

·      tendo em vista as disposições da Lei nº 4591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada, etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação à pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento.

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14.8.1.3. Imposto de renda

·         regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR, art. 151 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999.

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14.8.1.4. Aspecto fiscal

·     no aspecto fiscal, subordinam-se especificamente às disposições dos:

ü  Decreto-lei nº 1.381, de 23 de dezembro de 1974;

ü  Decreto-lei nº 1.510, de 27 de dezembro de 1976;

ü  Instrução Normativa SRF nº 28/78;

ü  Instrução Normativa SRF nº 84/79;

ü  Instrução Normativa SRF nº 23/83;

ü  Instrução Normativa SRF nº 67/88.

·    de acordo com o art. 68 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, os proprietários ou os titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

14.8.2. Incorporação imobiliária de prédios em condomínio

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14.8.2.1. Considerações

·     considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio;

·     o incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos, etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação, podendo também alienar as unidades já construídas.

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14.8.2.2. Abrangência

·     as incorporações imobiliárias abrangem, por exemplo, construções de edifícios de apartamentos ou lojas em condomínio e estão sujeitas ao disciplinamento imposto pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

14.8.4. Pessoa física equiparada à jurídica

·      a alienação dos imóveis não integrantes da incorporação ou do loteamento é tributada como ganho de capital da pessoa física de seu titular, ou não se sujeita à tributação se atendidas as condições dos arts. 22 (bens de pequeno valor) e 23 (único imóvel) da Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995.

14.8.5. Falecimento do incorporador

·      na hipótese de falecimento de pessoa física equiparada à pessoa jurídica pela promoção de loteamento, como fica a situação fiscal do cônjuge meeiro, casado em comunhão de bens com o de cujus, em relação aos créditos vincendos e aos remanescentes?

·      a morte, enquanto termo final da personalidade, implica exclusão do de cujus do mundo jurídico, mas não a extinção dos efeitos tributários que decorrem do empreendimento imobiliário e alcançam o espólio, o cônjuge meeiro e os sucessores causa mortis;

·      assim, se a lei fiscal equiparou a pessoa física responsável pelo empreendimento imobiliário à pessoa jurídica, a equiparação se prolonga até os sucessores causa mortis, porque, em face das leis que disciplinam o parcelamento do solo, eles continuam loteadores;

      É o que se depreende do art. 29 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979: Aquele que adquirir a propriedade loteada (...) por sucessão causa mortis sucederá o transmitente em todos os direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado;

·      a situação jurídica do cônjuge, em face do regime de casamento, é idêntica àquela desfrutada pelo consorte falecido; assim sendo, também se equiparou em tal ocasião.

      Dessa forma, impõe-se que ele prossiga apurando os resultados na condição de pessoa jurídica por equiparação, em relação à parcela do patrimônio que lhe for adjudicada, cumprindo todas as condições impostas pela legislação tributária.

       Os herdeiros e os legatários, na condição de sucessores, conforme definição do art. 29 da Lei nº 6.766, de 1979, devem constituir-se em pessoa jurídica (por equiparação) a fim de, nesta condição, darem continuidade à apuração dos resultados, na forma disposta na legislação tributária, em relação à parcela do patrimônio que lhes couber na partilha.

14.8.6. Lei dos condomínios e das incorporações (Lei n° 4.591/64)

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14.8.6.1. Introdução

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14.8.6.2. Propriedade autônoma

·         Art.1º - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei.

§ 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação;

§ 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

·         Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagens comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno;

§ 2º - O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

·         Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.

·         Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

·         Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

·         Art. 8º - Quando em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a)     em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, com jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b)    em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma das unidades;

c)     serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d)    serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias ou para as unidades entre si.

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14.8.6.3. Demais capítulos

·         convenção de condomínio;

·         despesas do condomínio;

·         seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória;

·          utilização da edificação ou do conjunto de edificações;

·         administração do condomínio;

·         assembléia geral.

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14.8.6.4. Incorporações

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