Empreendimentos imobiliários

Capítulos 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Capítulo IV

Alvará, contratos e licenças

14.12. Projeto básico, alvará, licenças

14.12.1. Projeto básico para aprovação do alvará

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.12.1.1. Definição

Projeto Básico é o conjunto de elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar a obra ou serviço, ou complexo de obras ou serviços objeto do empreendimento, elaborado com base nas normas técnicas e na legislação vigente, nas indicações de programa de necessidades e de estudos técnicos preliminares, que assegurem a viabilidade técnica e o adequado tratamento do impacto ambiental do empreendimento, e que possibilite a avaliação do custo da obra e a definição dos métodos e do prazo de execução, devendo conter os seguintes elementos (art. 6º, IX da Lei nº 8.666/93):

a) Documentos de tratamento ambiental com a respectiva licença ambiental prévia, quando for o caso (art. 12, VII da Lei nº 8.666/93; Resolução CONAMA nº 237/97);

b) Projetos de arquitetura e engenharia com respectivos programas de necessidades, estudos de viabilidade, desenhos e memoriais descritivos (art. 6º, IX, a e b da Lei nº 8.666/93);

c) Especificações de Serviços e de materiais a serem utilizados no empreendimento (art. 6º, IX, c da Lei nº 8.666/93);

d) Cronograma Físico-financeiro do empreendimento (Art. 40, XIV, b);

e) Orçamento detalhado do custo global da obra, fundamentado em quantitativos de serviços e fornecimentos propriamente avaliados (art. 6º, IX, f e 7º, §2º, II da Lei nº 8.666/93);

f) Subsídios para montagem do plano de licitação e gestão da obra, compreendendo sua programação, a estratégia de suprimentos, as normas de fiscalização e outros dados necessários em cada caso (art. 6º, IX, e da Lei nº 8.666/93).

Devem estabelecer com precisão, por seus elementos constitutivos, todas as características, as dimensões, as especificações, as quantidades de serviços e de materiais, os custos e o tempo necessário para execução da obra, de forma a evitar alterações e adequações durante a elaboração do projeto executivo e realização das obras.

Todos os elementos que compõem o Projeto Básico devem ser elaborados por profissional legalmente habilitado, sendo indispensável o registro da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), identificação do autor e sua assinatura em cada uma das peças gráficas e documentos produzidos.

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.12.1.2. Leis normas e atos

As Leis, Normas, Atos e demais documentos a seguir relacionados foram especialmente considerados como Orientação Técnica, sem prejuízo de outros ordenamentos da legislação nacional e regional:

·         Lei Federal nº 8.666/93 - Institui normas para licitações e contratos da Administração Pública;

·         Lei Federal nº 6.496/77 - Institui a Anotação de Responsabilidade Técnica;

·         Lei Federal nº 5.194/66 - Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo;

·         Lei Federal nº 9.433/97 - Institui a Política Nacional de Recursos;

·         Hídricos, cria o Sistema Nacional de Gerenciamento de Recursos Hídricos, regulamenta o inciso XIX do art. 21 da Constituição Federal e altera o art. 1º da Lei nº 8.001, de 13 de março de 1990;

·         Resolução nº 361/91 - CONFEA - Dispõe sobre conceituação de Projeto Básico em Consultoria de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;

·         Resolução nº 237/97 - CONAMA - Dispõe de procedimentos e critérios para licenciamento ambiental;

·         Decreto Estadual nº 19.260/97 - Regulamenta a outorga do direito de uso de recursos hídricos e dá outras providências;

·         Orientação Técnica nº 001/2006 do Instituto Brasileiro de Auditoria de Obras Públicas (IBRAOP) - Orientação sobre Projeto Básico.

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.12.1.3. Licenciamentos necessários

·       alvará de funcionamento:

Lei nº 10.205/86 - Art. 1º Nenhum imóvel poderá ser ocupado ou utilizado para instalação e funcionamento de atividades comerciais, industriais, institucionais, de prestação de serviços e similares, sem prévia licença de funcionamento expedida pela prefeitura.

·       Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB): 

Necessário para todas as atividades, inclusive residências, tais como: edifícios, condomínios horizontais, pensionatos, internatos, alojamentos, mosteiros, conventos, residências geriátricas, etc.

·       Auto de Verificação de Segurança (AVS): 

Necessário para todas as atividades, inclusive residências com mais de oito pavimentos.

·      CETESB - Licenciamento Ambiental:

Necessário para toda e qualquer atividade que fabricar, manusear, armazenar ou fizer prática de produtos que sejam considerados como poluidores.

·      Vigilância sanitária municipal e estadual:

Necessário para toda e qualquer atividade relacionada à Saúde ou à Alimentação.

·       Alvará para manipulação de produtos controlados - polícia civil, polícia federal e ministério do exército:

Necessário para toda e qualquer atividade que fabricar, manusear, armazenar, transportar ou manipular produtos químicos que sejam considerados como controlados.

·      Elaboração de Laudos Técnicos Estruturais e Elétricos (NBR 5410, NBR 5419):

Geralmente são solicitados para apresentação a seguradoras, avaliações antes de execução de obras, Prefeitura, Corpo de Bombeiros, etc.

·       Projetos arquitetônicos: elaboração e aprovação:

Toda e qualquer edificação deve estar com seu projeto aprovado para o uso específico para que seja possível o licenciamento do Alvará de Funcionamento.

·       Liberação para Brigada de Proteção e Combate a Incêndio com emissão de Laudo e ART:

Necessário para apresentação ao Corpo de Bombeiros, às seguradoras, à Prefeitura e para segurança de qualquer atividade comercial, institucional, industrial, etc.

·        Loteamento:

Legislação vigente: Lei nº 9.413/81, Lei nº 13.885/04, Lei nº 13.430/02.

É a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aberturas de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias já existentes. O loteamento é precedido de diretrizes para fixação das áreas verdes, institucionais e sistema viários públicos e eventuais faixas não edificáveis.

Para aprovação final do loteamento, deverão seguir as providências subsequentes: Certidão de Diretrizes; Anuência Prévia nos Órgãos Estaduais; Aprovação do Loteamento e Termo de Verificação e Execução de Obras.

·       Desmembramento de gleba:

Desmembramento é a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

O desmembramento é precedido de diretrizes para fixação das áreas verdes e institucionais públicas e eventuais faixas não edificáveis. Para aprovação final do desmembramento são necessárias as seguintes providências: certidão de diretrizes; anuência prévia nos órgãos estaduais; e aprovação do desmembramento.  

Observação: Gleba é a área de terra que não foi objeto de loteamento ou desmembramento.

Legislação Vigente: Lei nº 9.413/81, Lei nº 13.430/02, Lei nº 13.885/05.

·       Atividades que devem ser licenciadas:

ü  fábricas e indústrias em geral;

ü  depósitos e galpões em geral;

ü  educacional: escolas em geral, creches, etc.;

ü  cultural: teatros, centro de treinamento, academias, etc.;

ü  local de reunião de público;

ü  loteamentos e condomínios habitacionais e industriais;

ü  hospitais e serviço de saúde institucional;

ü  comércio atacadista e varejista em geral;

ü  usos não especificados a serem analisados caso a caso.

14.12.2. Alvará e seus procedimentos

·     os procedimentos burocráticos e os documentos exigidos são praticamente os mesmos em diversas cidades do país. O que varia são os valores das taxas e os nomes (nomenclatura) dos requerimentos e dos alvarás;

·     a construção de uma edificação ou loteamento exige que sejam considerados e atendidos diversos aspectos, principalmente os de caráter legal, que têm início já na escolha do lote;

·     a legislação é muito ampla e varia de um local para outro, motivo pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro); 

·     as cláusulas contratuais do loteamento, que procuram uniformizar o bairro e, muitas vezes, são até mais severas que o Código de Edificações do município, podem definir, por exemplo:

ü       o número de pavimentos;

ü      a taxa de ocupação (percentual, em relação à área total do terreno, ocupada pela projeção da construção sobre o terreno);

ü       o coeficiente de aproveitamento (índice que estabelece a relação entre o total de área construída e a área do terreno);

ü       adoção de recuos maiores que os previstos em lei.

·      em área de proteção aos mananciais, o problema está mais na taxa de ocupação e no coeficiente de aproveitamento, visando a prejudicar o menos possível a vegetação nativa;

·      árvores centenárias não podem ser derrubadas; muitas vezes, elas são identificadas pelo diâmetro do seu tronco, e precisam estar indicadas no levantamento planialtimétrico;

·      no caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão bastante pequenos, para que a construção da edificação não caracterize um desmatamento;

·     os procedimentos legais e burocráticos na prefeitura devem ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com a devida procuração legal. Os documentos exigidos normalmente são:

ü           o título de propriedade do imóvel, devidamente registrado (escritura);

ü           cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;

ü           memorial descritivo, especificando os materiais a serem utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e pelo proprietário);

ü          peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio da prefeitura, assinadas pelo autor do projeto, pelo responsável pela obra e pelo proprietário);

ü            levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado por profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto);

ü           vias da taxa recolhida para o CREA, com base no valor cobrado pelo arquiteto e na metragem quadrada, sem a qual a prefeitura não libera o Alvará de Construção;

ü           cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e cadastrados na prefeitura;

ü           cópia da carteira do CREA dos profissionais;

ü          comprovante de pagamento das taxas e dos emolumentos exigidos pela prefeitura (que variam de cidade para cidade) referentes ao andamento do processo a ser instaurado.

14.13. Contratos entre empreendedor e cliente

14.13.1. Introdução

·      outorgante(s), promitente(s), empreendedor(es):

ü  proprietário.

·      outorgado(s):

ü  cliente.

·      propriedade:

ü  legítimo(s) possuidor(es) do imóvel constituído (endereço completo do imóvel).

·      forma de aquisição:

ü  que adquiriu(ram) o imóvel nos termos da escritura lavrada no cartório.

·      situação jurídica:

ü  o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, judiciais ou extrajudiciais, real ou pessoal, impostos, taxas, tarifas, condomínio e semelhantes, até a presente data, à exceção das condições restritas e designadas em item específico.

·      promessa:

ü  obriga(m) a vender o imóvel ao(s) Outorgado(s) pelo preço certo e ajustado de R$ (valor da venda), a serem integralizados da forma de pagamento estabelecidos entre as partes.

·      falta de pagamento:

ü  na falta de pagamento do saldo no seu vencimento, o(s) Outorgante(s) promoverá(ão) a interpelação tratada no Decreto-Lei nº 745, de 07/08/1969, para que o(s) Outorgado(s) venha(m) a purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da aludida interpelação;

ü  caso não seja purgada a mora, no prazo estabelecido, considerar-se-á como vencido de pleno direito o presente contrato, bem como perderá este também as benfeitorias porventura realizadas no imóvel, seja qual for o valor, se necessária, úteis ou voluptuárias.

·      sucessão contratual:

ü     pelo falecimento de qualquer uma das partes deste contrato, bem como do original, não caberá desobrigação a qualquer dos contratados, obrigando-se herdeiros e sucessores a qualquer título.

·      imissão de posse:

ü    o(s) Outorgado(s) será(ão) imitido(s) na posse do imóvel, objeto deste contrato, no dia (data da entrega), obrigando-se, a partir da entrega do imóvel pelo(s) Outorgante(s) ao(s) Outorgado(s) pelo pagamento de todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir, futuramente, sobre o imóvel, embora sejam lançados em nome dos empreendedores ou de terceiros;

ü      caso os Outorgante(s) não entregue(m) o imóvel ao(s) Outorgado(s) no prazo acima estipulado, pagarão uma multa diária de (valor da multa) por dia que permanecer (em) no imóvel em tela, além do(s) Outorgante(s) se obrigar(em) ao pagamento de todas as taxas e impostos e outros encargos que incidam sobre o imóvel objeto desta transação;

ü      o(s) Outorgante(s) se obriga(m) ao ressarcimento ao(s) Outorgado(s) de toda e qualquer despesa que este(s) vier(em) a fazer, judicial ou extrajudicialmente, para obtenção da posse do imóvel, após a condição já citada, bem como se responsabilizará(ão) pelo pagamento dos honorários advocatícios e custas judiciais que se fizerem necessárias;

ü     o Outorgado se obriga a manter o referido imóvel e os acessórios em prefeitas condições de limpeza e a defendê-lo de turbações de terceiros.

·      irrevogabilidade:

ü     salvo o disposto em contrário, o presente é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigatório e extensivo às partes por si, aos seus herdeiros e sucessores, que se obrigam a fazê-lo sempre bom, firme e valioso.

·      foro:

ü     para dirimir quaisquer dúvidas, as partes elegem o foro - cidade, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

14.13.2. Elementos relevantes aos contratos imobiliários

·         qualificação das partes que irão realizar a transação;

·         descrição completa do objeto da negociação e do imóvel em questão;

·         especificação do valor total e discriminado do objeto da transação;

·         destaque dos encargos das partes, que extrapolem o valor do contratado;

·         forma de reajuste das parcelas;

·         prazo de início e término das obrigações;

·         multa por inadimplência das partes;

·         existência de eventuais prazos de carência (pagamentos e desistências);

·         encargos sobre o atraso de pagamento;

·         condições de rescisão e devolução de quantias pagas e a vencer;

·         eventuais ônus sobre o imóvel e condições para liberação;

·         forma de transferência de direitos e obrigações para terceiros;

·         época e forma da transferência da posse;

·         forma para dirimir dúvidas do contrato;

14.13.3. Elementos relevantes à negociação que envolvam terrenos

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.13.3.1. Documentação referente ao terreno e ao local de obtenção

·      registro do terreno e certidão de ônus:

ü  Cartório de Registro de Imóveis.

·      Certidão negativa de IPTU:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Certidão negativa do ITR (terreno rural):

ü  INCRA.

·      Declaração de regularidade condominial (se situar-se em condomínio fechado):

ü  Síndico ou administradora.

·      Certidão negativa de desapropriação:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Informação básica (contendo as potencialidades e as restrições do terreno):

ü  Prefeitura Municipal.

·      Alvará de demolição (na hipótese de conter construção suspeita de tombamento):

ü  Prefeitura Municipal.

·      Certidão negativa de ações reais:

ü  Justiça Estadual e Federal.

·      Autorização para construções (no caso de áreas de proteção federal):

ü  Serviço de Património da União (SPU).

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.13.3.2. Documentação referente ao empreendedor e ao local de obtenção

·      Certidão negativa de protesto:

ü  Cartório de Protestos.

·      Certidão negativa da pessoa física ou jurídica (quanto a ações que envolvam responsabilidade patrimonial):

ü  Justiça Federal, Estadual e do Trabalho.

·      Certidão negativa do cônjuge (se for casado):

ü  Justiça Federal, Estadual e do Trabalho.

·      Certidão negativa de débitos apontados em órgão de crédito:

ü  SERASA, Associação Comercial, CDL, SPC, etc.

·      Certidão negativa de débitos na Previdência Social (pessoa jurídica):

ü  INSS.

·      Representação legal da empresa (pessoa jurídica):

ü  Contrato social ou estatuto da empresa.

·       Atestado de óbito do cônjuge (se for viúvo):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Certidão de divórcio (se for divorciado):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Documento de emancipação (se for maior de 18 anos e menor de 21 anos):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Procedimentos especiais para incapazes ou relativamente incapazes:

ü  Consulta a especialista.

·      Certidão negativa de débitos (CND):

ü  Receita Federal.

14.13.4. Elementos relevantes à negociação que envolvam imóvel novo (planta ou em construção)

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.13.4.1. Documentação referente ao imóvel

·      Registro e memorial da incorporação (inclusive retificações posteriores):

ü  Cartório de Registro de Imóveis.

·      Planta aprovada da construção:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Memorial descritivo da edificação:

ü  Construtora.

·      Certidão negativa de desapropriação:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Certidão negativa de açoes reais:

ü  Justiça Estadual e Federal.

·      Planilhas orçamentarias:

ü  Construtora.

·      Declaração de regularidade do financiamento (em caso de transferência):

ü  Agente financeiro.

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.13.4.2. Documentação referente ao empreendedor e ao local de obtenção

·      Certidão negativa de protesto:

ü  Cartório de Protestos.

·      Certidão negativa da pessoa física ou jurídica (quanto a ações que envolvam responsabilidade patrimonial):

ü  Justiça Federal, Estadual e do Trabalho.

·      Certidão negativa do cônjuge (se for casado):

ü  Justiça Federal, Estadual e do Trabalho.

·      Certidão negativa de débitos apontados em órgão de crédito:

ü  SERASA, Associação Comercial, CDL, SPC, etc.

·      Certidão negativa de débitos na Previdência Social (pessoa jurídica):

ü  INSS.

·      Representação legal da empresa (pessoa jurídica):

ü  Contrato social ou estatuto da empresa.

·      Atestado de óbito do cônjuge (se for viúvo):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Certidão de divórcio (se for divorciado):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Documento de emancipação (se for maior de 18 anos e menor de 21 anos):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Procedimentos especiais para incapazes ou relativamente incapazes:

ü  Consulta a especialista.

·      Certidão negativa de débitos (CND):

ü  Receita Federal.

14.13.5. Elementos relevantes à negociação que envolvam imóvel novo (pronto) ou usado

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.13.5.1. Documentação referente ao imóvel

·      Registro do imóvel e certidão de ônus:

ü  Cartório de Registro de Imóveis.

·      Certidão negativa de IPTU:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Declaração de regularidade com o condomínio:

ü  Síndico ou administradora.

·      Certidão negativa do INSS (imóveis ainda não registrados):

ü  INSS.

·      Certidão negativa do ISS (caso necessário):

ü  Prefeitura Municipal.

·      Baixa e habite-se (imóveis ainda não registrados):

ü  Prefeitura Municipal.

·      Certidão negativa de desapropriação:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Certidão negativa do ITR (imóvel rural):

ü  INCRA.

·      Convenção de condomínio e regimento interno:

ü  Síndico ou administradora.

Relacionadas

Adicionar a Favoritos

Adicionar a Projeto

14.13.5.2. Documentação referente ao empreendedor

·      Certidão negativa de protesto:

ü  Cartório de Protestos.

·      Certidão negativa da pessoa física ou jurídica (quanto a ações que envolvam responsabilidade patrimonial):

ü  Justiça Federal, Estadual e do Trabalho.

·      Certidão negativa do cônjuge (se for casado):

ü  Justiça Federal, Estadual e do Trabalho.

·      Certidão negativa de débitos apontados em órgão de crédito:

ü  SERASA, Associação Comercial, CDL, SPC, etc.

·      Certidão negativa de débitos na Previdência Social (pessoa jurídica):

ü  INSS.

·      Representação legal da empresa (pessoa jurídica):

ü  Contrato social ou estatuto da empresa.

·      Atestado de óbito do cônjuge (se for viúvo):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Certidão de divórcio (se for divorciado):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Documento de emancipação (se for maior de 18 anos e menor de 21 anos):

ü  Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais.

·      Procedimentos especiais para incapazes ou relativamente incapazes:

ü  Consulta a especialista.

·      Certidão negativa de débitos (CND):

ü  Receita Federal.

14.13.6. Elementos relevantes à negociação que envolvam imóvel para locação

·      Contrato de locação:

ü  Proprietário ou administradora do imóvel.

·      Convenção de condomínio e regimento interno:

ü  Síndico ou administradora.

·      Guia de pagamento de condomínio:

ü  Síndico ou administradora.

·      Guia de IPTU:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Regulamento ambiental:

ü  Prefeitura Municipal.

·      Seguro contra incêndio:

ü  Corretor ou seguradora.

·      Descrição do estado de conservação do imóvel (início e fim da locação):

ü  Proprietário ou administradora do imóvel.

·      Garantia de locação:

ü  Fiador, caução ou seguro-fiança.

·      Inventário dos bens existentes no imóvel:

ü  Proprietário ou administradora do imóvel.

·      Guias de serviços públicos (água, luz, telefone, etc.):

ü  Concessionárias.

·      Registro e regularidade de eventuais empregados:

ü  Proprietário ou administradora do imóvel.

© 2013 - Todos os direitos reservados - Diagrama Marketing Editorial