Empreendimentos imobiliários

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Capítulo VII

Planejamento técnico, custos e BDI

14.19. Planejamento técnico

14.19.1. Introdução

O objeto do empreendedor prevê a contratação da empresa de engenharia, construtora, montadora, instaladora, de controle tecnológico, consultores, especialistas, entre outras, para a realização de serviços de execução de um empreendimento. As atividades técnicas a serem desenvolvidas pelas empresas, entre outras:

·      deverão garantir a execução do empreendimento, as obras, os equipamentos e os serviços previstos, tendo como objetivo, entre outros:

ü      obediência aos dispositivos contratuais, inclusive aos da proposta de técnica e de preços;

ü      qualidade técnica dos serviços;

ü     o atendimento, a obediência aos projeto de engenharia, às normas técnicas, às recomendações do empreendedor (cliente);

ü      o cumprimento dos prazos e das metas contratuais ou aquelas estabelecidas pelo empreendedor (cliente);

ü      desempenho da estrutura da empresa na execução do contrato;

ü      quantitativos dos serviços executados para fins de elaboração das medições;

ü     prevenção e mitigação do impacto sobre o meio ambiente decorrente das atividades construtivas e da implantação e da utilização do canteiro de obras, dos alojamentos e das instalações industriais.

Para atender a esses objetivos e ao objeto do contrato o empreendedor (cliente) espera que a empresa dê atenção aos seguintes requisitos considerados estratégicos:

·      realize a execução técnica do empreendimento relacionada com seus custos;

·      revise ou adeque o projeto de engenharia e os desenhos, quando se fizer necessário;

·      realize plano e definição do escopo;

·      enfoque os eventos mais simples e aqueles considerados como complexos;

·      organize os eventos perante o tempo;

·      estabeleça os níveis de produção para a execução de seus serviços;

·      determine as equipes de mão de obra e equipamentos;

·      determine os insumos e os equipamentos dos ativos;

·      estabeleça os serviços de apoio;

·      defina com clareza o canteiro de obras e o acampamento;

·      determine as equipes dos indiretos;

·      estabeleça as prioridades com relação ao meio ambiente;

·      considere os riscos na execução do empreendimento;

·      dê esclarecimentos à empresa quanto ao projeto de engenharia.

14.19.2. Tópico Construtor - Módulo planejamento técnico

 

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14.19.2.1. T1 a T6

 

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14.19.2.2. T7 a T10

 

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14.19.2.3. T11 a T15

 

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14.19.2.4. T16 a T19

 

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14.19.2.5. T20 a T21

 

14.20. Planejamento dos custos

14.20.1. Introdução

O objeto do empreendedor (contratista) prevê a contratação de empresa de engenharia, construtora, montadora, instaladora, de controle tecnológico, consultores, especialistas para realização de serviços de execução de um empreendimento, com custos competitivos, entre outros, que:

·      as atividades técnicas e os custos a serem desenvolvidos pela empresa deverão garantir a execução do empreendimento;

·      obedeça aos dispositivos contratuais e ao termo de referência da proposta de preços;

·      a qualidade técnica dos serviços seja baseada em custos competitivos;

·      os custos sejam competitivos para a prevenção e mitigação do impacto sobre o meio ambiente;

·      para atender a esses objetivos e ao objeto do contrato o cliente espera que a empresa dê atenção aos seguintes requisitos considerados estratégicos na formação de seus custos:

ü      execução técnica do empreendimento relacionada com seus custos;

ü      custo direto planilhado (escopo dos serviços) baseado na execução dos serviços com parâmetros técnicos e custos alinhavados na utilização de equipamentos, mão de obra e materiais, incluindo-se os equipamentos do ativo;

ü      custo indireto da empresa para a realização do empreendimento;

ü      custo de serviço técnico;

ü      custo do seguro civil do projeto;

ü      custo da empresa: administração central, administração regional, riscos do país e do projeto;

ü      equilíbrio do fluxo de caixa, levando-se em consideração os pagamentos da empresa e do contratante.

Partindo-se do planejamento técnico e com a mobilização das áreas de conhecimento da empresa, sua cultura e alocando recursos necessários à execução de cada serviço, construímos os custos do projeto. O fluxograma a seguir mostra a interdependência entre a parte técnica do projeto e seus custos.

14.20.2. Tópico Construtor - Módulo dos custos

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14.20.2.1. C22 a C26

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14.20.2.2. C27 a C32

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14.20.2.3. C33 a C37

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14.20.2.4. C38

14.21. Fomulação do BDI

14.21.1. Introdução

O objetivo da elaboração do conceito empresarial de venda de um empreendimento será a apuração de valores que irão refletir na atividade da empresa e terão reflexos nas áreas financeira, econômica, administrativa, produtiva, de engenharia, de aquisição, de marketing e patrimonial, além dos impostos direto e indireto, para finalmente remunerar o capital da empresa.

O termo BDI (Benefícios e Despesas Indiretas), utilizado correntemente entre as empresas de engenharia, serve como instrumento de adequação para definir o percentual que se deve adotar como sobretaxa aos custos diretos dos serviços e/ou despesas decorrentes de sua execução, vinculados ao projeto, e se destinam a englobar as despesas não incluídas nas planilhas orçamentárias, inclusive o lucro previsto para a execução do empreendimento.

A determinação do custo direto e indireto dos projetos é um trabalho que requer bastante experiência do engenheiro. Para obtê-lo, é necessário um planejamento técnico e financeiro adequado, bastante preciso, pois do contrário estaremos diante de equívocos irreparáveis.

Partindo-se do planejamento técnico e de seus custos, chegamos às informações necessárias para a obtenção do fluxo de caixa, conceito fundamental para se alcançar uma justa rentabilidade.

O cálculo da taxa de BDI é uma atividade técnica que depende do uso de um plano de contas adequado, aprimorado e de uma abordagem matemática sofisticada, de forma a se obter um preço justo, de caráter interno de cada empresa.

14.21.2. Metodologia

Ao se elaborar um orçamento, ou seja, os preços de venda de um projeto ou empreendimento, levaremos em consideração na sua composição os custos do projeto e da empresa, obtendo-se com isto o lucro bruto operacional. Assim sendo, basicamente teremos a seguinte distribuição:

·      custo do projeto:

ü  custo direto dos serviços planilhados;

ü  custo indireto do projeto;

ü  custo de serviço técnico;

ü  custo eventual técnico, incluído-se os riscos de engenharia;

ü  custo da despesa financeira;

ü  custo da fiança bancária;

ü  custo da retenção do dinheiro;

ü  custo de caução por meio de papéis;

ü  custo do seguro civil do projeto;

ü  custo eventual financeiro de risco do cliente;

ü  custo eventual da fórmula de reajustamento.

·      custo da empresa:

ü  custo da administração central;

ü  custo da administração regional;

ü  custo dos riscos do país (por exemplo risco cambial).

·      lucro bruto operacional.

14.21.3. Tópico 12 / 27 - Módulo: metodologia empresarial integrada, de custo e venda, formulação do BDI

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14.21.3.1. Desenvolvimento do BDI

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14.21.3.2. Parâmetro do BDI

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14.21.3.3. Análise e exercicios

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14.21.3.4. Lucro presumido

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