O desempenho do mercado imobiliário paulista ao longo de 2025 deixou sinais mais claros sobre o estágio do ciclo e os vetores que devem orientar as decisões das incorporadoras em 2026.

Em um ambiente ainda marcado por cautela macroeconômica, o setor mostrou que voltou a girar, não por volume indiscriminado, mas por eficiência, precisão de produto e leitura fina da demanda. A aceleração das vendas quando a equação está bem ajustada foi o principal aprendizado do ano.

Os números operacionais de incorporadoras com forte presença em São Paulo indicam que o mercado respondeu positivamente a lançamentos bem calibrados, com avanço relevante na velocidade de absorção e crescimento consistente de vendas.

As pesquisas mais recentes do Secovi-SP, por exemplo, mostraram que o mercado imobiliário da cidade de São Paulo manteve um ritmo sólido de vendas acumuladas em 12 meses, com mais de 110 mil unidades comercializadas no período de 12 meses encerrado entre outubro e novembro de 2025, um patamar consistente que demonstra o momento de recuperação e demanda ativa no setor.

Esse movimento sugere que a demanda esteve menos sensível ao ruído macro e mais conectada à qualidade da oferta, abrindo espaço para decisões mais rápidas quando o produto fazia sentido. Ou seja, em 2025, o mercado premiou quem soube errar menos.

Para mim, um dos aprendizados centrais de 2025 foi a mudança de postura das incorporadoras. Em vez de antecipar ciclos ou apostar em grandes volumes, o setor operou de forma mais cirúrgica, com lançamentos mais espaçados, maior atenção ao mix de unidades e estratégias comerciais mais flexíveis. Isso ajudou a reduzir o risco de estoque e a sustentar VSO mais elevadas, mesmo em um cenário ainda desafiador para o crédito.

A nossa experiência aqui na MPD Engenharia ajuda a ilustrar essa dinâmica. No balanço parcial de 2025, registramos um crescimento de 64,85% no número de unidades vendidas, acompanhado por um avanço de 11 pontos percentuais na VSO, que alcançou 42%. Esses números refletem o mesmo padrão observado no mercado, de que quando há clareza sobre público, produto e timing, o comprador responde. E responde rápido.

Isso nos leva a outro ponto relevante de 2025: o papel dos lançamentos como instrumento estratégico. Para exemplificar este cenário, posso mencionar os empreendimentos Andrômeda, em Alphaville, e o New Time, em São Paulo, os dois únicos lançamentos da MPD no ultimo ano, que mostram que projetos bem-posicionados conseguem gerar picos de venda sem pressionar excessivamente a estrutura financeira das incorporadoras.

A velocidade de absorção desses produtos reforça que há espaço para inovação, desde que ela esteja conectada a uma leitura realista do mercado urbano, uma lógica que deve se intensificar nos próximos meses.

Entendo que hoje o mercado caminha para um crescimento mais maduro e disciplinado, no qual eficiência operacional e inteligência comercial serão diferenciais competitivos.

Nossa expectativa é de um ciclo sem euforia, pautado na consolidação, com decisões mais técnicas, foco em rentabilidade e maior atenção ao comportamento do comprador. Afinal, o que está em jogo para 2026 é a nossa capacidade em transformar esses aprendizados em direcionamento estratégico.